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新小區選物業必須招投標舊小區難找物業街道協調
本報記者盧真珍
日前，我市發佈《大連市人民政府關於促進物業服務行業發展的實施意見》(以下簡稱《意見》)，對物業企業選聘、管理、收費等各方面進行瞭規范。我市將建統一的房屋維修中心，當房屋出現問題時，業主可直接向維修中心報修。今後住宅小區的物業服務企業，要通過正式招投標方式確定。價格主管部門將定期測算物業服務標準。我市將在3至5年內從根本上提高物業行業服務水平。報名新浪樂居優惠看房團可撥打400-606-6969轉211
◎新小區不能由開發商指定物業，必須公開招投標
一些新小區在新建之初由開發商來指定物業公司，沒有相關合同。等出瞭問題後，物業公司直接走人，業主的權益無法得到保護。《意見》規定，對新建住宅小區，應按有關規定，通過公開招投標方式選聘物業服務企業。對不公開招投標或未經批準擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由相關部門依法對建設單位進行處罰，物業行政主管部門將物業服務企業違規行為記入誠信檔案。
既有住宅區《物業服務合同》到期時，鼓勵業主大會、業主委員會通過招台中大雅建地貸款建地貸款高雄大寮建地貸款投標方式選聘物業服務企業。
◎物業不作為，將實行"維修質量否決制"
一些新建房屋也存在維修不及時的問題。對此，《意見》明確，建設行政主管部門要嚴格房屋竣工驗收管理，建立責任追究制度。落實住宅工程保修制度，明確住宅工程保修期內建設單位和施工單位的責任義務、保修期限計算及驗收辦法、發生質量問題的保修程序和辦法、不履行或拖延履行保修義務的處理辦法和賠償責任等。物業服務企業應當代業主協調、監督、落實保修工作。保修期結束前3個月，建設單位應向全體業主公示保修期限和保修情況。
而對於已經過瞭保修期的住宅小區，《意見》明確瞭維修責任主體，強化瞭對物業企業的約束力。根據《意見》規定，房屋所有權人或其委托單位是房屋維修的責任主體。針對物業公司不作為現象，相關部門還將在企業檢查考核和政府獎勵補貼時，實行"維修質量否決制"，還將建立房屋及安全維修監管責任制，設立房屋報修投訴熱線，督促所有權人或其委托單位對房屋及時進行維修。
對無故不修、拖延維修，特別是危及房屋和居民安全以及嚴重影響生活等情況，《意見》明確，應制定維修應急預案，確定一批具有相應資質的維修隊伍，組織其開展維修工作。
◎建應急機制，共用部位維修可不經三分之二業主同意
三分之二業主同意是房屋維修資金提取難以跨越的"門檻"，一些急需維修的小區設施設備也因此被擱置。對此，《意見》明確，建立健全住宅專項維修資金應急機制，保證物業共用部位、共用設施設備在出現影響業主和使用人正常生活和安全，而業主不同意維修時，能夠得到及時維修。
此外，《意見》還規定，市政府每年將投入部分統籌住宅專項維修資金，用於棄管和老舊住宅以及配套設施設備維修補貼。
◎建第三方社會機構評估物業服務價格體系
不少人覺得物業收費和服務不成正比，對此《意見》一方面明確瞭服務標準，另一方面，對物業費也作出瞭明確規定。
對於物業服務標準，《意見》明確，將進一步細化市場服務監管標準，根據不同物業類型和物業條件，制定不同模式的物業服務標準和規范。同時，逐步完善物業服務企業市場準入和退出機制，並且將試行物業服務企業履約保證金制度。此外，還將探索應急物業服務企業制度。
對於物業費，《意見》明確，要逐步建立和完善物業服務標準和收費標準由市場決定的價格形成機制。相關部門將根據價格水平和物業服務成本及住宅小區電梯運行成本的變化情況，定期測算物業服務及電梯運行費的收費標準，並向社會發佈。
同時，逐步建立第三方社會機構評估物業服務價格體系。對擅自提價、搭車收費等違反價格管理的行為，將嚴肅查處。此外，前期物業服務項目的物業服務費用，在項目取得房屋竣工備案證書並交付業主使用後，由業主承擔；在交付業主使用前，由建設單位承擔。
◎歷史原因造成物業收費低，政府可給適當補貼
《意見》對物業公司的日常監管作出明確規定。除瞭對違反合同約定或違法經營的物業服務企業給予處罰外，還將制定行業信用等級評定辦法，建立企業誠信檔案，定期組織業主進行滿意度測評，定期向社會公佈企業信用排名及"失信企業"名單，將信用等級評定結果與物業服務項目評優、物業服務招投標等活動掛鉤。
對於優秀的物業企業，將給予獎勵。《意見》規定，適當補貼因歷史原因造成收費標準低但物業服務好、業主滿意率高的物業服務企業，保證企業正常經營等事項。
《意見》還規定，物業公司的服務水平不僅要接受業主的監督，還將面臨"多級監管"。根據《意見》，我市將實行市、區政府，街道辦事處，社區居委會"兩級政府、三級管理、四級網絡"的市場監管體制。
◎街道向住宅小區業委會派駐代表
小區業委會不作為、濫作為等現象一直是小區物業管理難提升的重要根源之一，對此，《意見》規定，街道辦事處和區物業行政主管部門做好業主大會和業主委員會建設的指導和協助，並對其日常活動進行指導和監督。同時，健全和完善業主大會制度，加強業主委員會委員的推選和培訓，試行委員分期分批改選制度，積極探索委員有償式服務，不斷提高業主委員會委員的自我管理和守法能力，盡快建立業主委員會無法履行職責時的缺位應急處理機制。
此外，街道辦事處要將轄區物業服務工作納入社區管理工作范疇，並向各住宅小區業主委員會派駐代表，列席業主委員會議事和決策，及時發現問題，化解矛盾。
◎難找物業的老舊小區由街道安排基本服務
我市有一批建設年代較早、難以劃定物業管理區域的老舊住宅小區，它們不具備物業服務條件，針對這些老舊小區，未來"應提供基礎服務"。《意見》規定，由街道辦事處或相關部門按照職責范圍，協調安排原產權單位或委托專業服務公司開展最基本的環境衛生和房屋維修工作。
物業公司棄管的小區，對於這些物業管理區域明確、基本具備物業服務條件，但沒有物業服務企業提供服務的住宅小區，將"應保證專項服務，所需資金由業主自籌"。《意見》規定，成立業主委員會的，由業主委員會自行聘請綠化、保安、電梯等專業服務公司開展專項服務；不能成立業主委員會的，由街道辦事處會同區物業行政主管部門，依法委托社區居委會選聘專業服務公司開展專項服務，收費標準自行協商議定。
此外，《意見》還明確，對物業管理區域明確，物業辦公和經營用房、住宅專項維修資金到位，設施設備齊全完好的住宅小區，由建設單位或業主選聘的物業服務企業進行市場化專業服務。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-10-22/08092954953.shtml
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