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內容來自sina新聞

新常態下需給新城熱 退燒



??近年來,一些地方盲目造城,新城新區遍地開花。與此同時,“空城”、“睡城”、“死城”也頻頻出現。



??針對這種現象,九三學社中央在提交給政協十二屆三次會議的大會發言材料中表示,“新城熱”的背後,不乏刻意舉債建城、推高地價、哄抬房價的“經營城市”做法。這種做法不僅使地方債務累積、土地資源浪費、房地產泡沫堆集,還使建築業無序擴張、鋼鐵建材產能過剩、建築能耗快速增長,危及經濟的健康發展。在經濟新常態下,“新城熱”帶來的一些問題需要深入思考。



??建築總量與能耗亟待控制



??據有關部門統計,各地新城新區規劃總人口竟達34億,幾乎可容納世界一半人口。對12個省區的156個地級市和161個縣級市的統計發現,12個省會城市共規劃建設瞭55個新城新區,其中某省會城市要建13個新城新區;西部某省會城市提出建5個新城、3個新區,規劃面積是現有建成區的七八倍。同時,“新城熱”已向地縣級城市蔓延,90%以上的地級市要規劃建設新城新區,甚至連縣級市的新城建設也隨之升溫。



??參考歐洲、日韓等發達國傢,其人均建築面積(含公共建築)都在40平方米左右。綜合考慮我國的資源稟賦,人均建築面積不宜超過40平方米,以約15億的人口峰值計算,遠期建築總量應控制在600億平方米為宜。不過,即使以目前相關數據中最保守的490億平方米建築總量為基數,加上約70億平方米左右的小產權房、113億平方米的在建建築以及每年二三十億平方米的竣工面積,實現這個較優目標已幾無可能,繼續盲目造城將積重難返。



??另據測算,在保證各部門經濟健康發展的前提下,建築運營能耗不應超過社會總能耗25%的控制線,但2013年現有建築能耗已達9.1億噸標煤,占社會總能耗的24.3%,而城鎮人均能耗是農村的1.54倍,隨著城鎮化率持續提高,建築能耗還會繼續增加。綜合各方因素來看,工業能耗下降空間有限,交通能耗還會上漲,全社會節能減排的關鍵還是要加強建築節能,而目前新城新區建設如火如荼,建築總量還在持續快速增長,人民生活水平還要不斷提高,建築能耗總量控制將是嚴峻的挑戰。



??現有建築可成新稅源



??新常態下,如何看待房地產投資增速趨緩?回顧其他發達國傢和地區的情況,例如100多年前的英國、德國和20世紀60年代的日本、80年代的韓國和我國香港、臺灣地區,在經濟發展初期均出現過房地產投資增長快、占比高,房價快速上漲,10~20年後進入穩定發展的過程。



??當前,我國房地產業將進入平穩發展期,盡管房地產業在今後一段時期仍然是重要產業,但已不可能、也不應該繼續作為重要的支柱產業,這也是新常態的一個特征,因此政府切不可再“拔苗助長”、“飲鴆止渴”。考慮到目前我國城鎮化率按常住人口統計是53.7%,按戶籍人口統二胎借貸風險計僅為36%左右,城鎮化仍有很大空間,未來新增城鎮人口將有效托底房地產市場。因此,在新常態下,應理性對待房地產業地位的變化,采取切實措施,盤活存量、用足存量、控制增量,絕不能再盲目造城。



??此外,數據顯示,2004~2012年的9年間,土地出讓收入占地方財政收入比例在40%~70%,年均約1.6萬億元,土地財政在聚集巨額財力的同時,也產生瞭諸多負面影響。因此,十八屆三中全會提出加快房地產稅立法並適時推進改革。



??征收房地產稅,不僅可有效平抑房價、盤活建築存量、調控增量,還能為地方提供持續穩定的收入來源。我國現有建築面積總量扣除公益性公共建築12.4億平方米,可從價計征房地產稅的建築面積約478億~563億平方米。以2013年全國商品房均價每平方米6200元、房地產稅率1%計算,每年房地產稅收可達3萬~3.5萬億元。若考慮商業建築溢價、未來建築面積總量超過600億平方米等因素,再加上增值稅、營業稅、所得稅等直接稅,相應收入還有進一步提升的空間。




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