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  苦盼瞭13年的環球影城終於揭開瞭神秘面紗，被通州樓市神話瞭數年的重大利好配套卻沒能帶來樓市的立刻好轉。在環球影城確定建設方案的第一時間，北京商報記者現場走訪通州樓市發現，對於環球影城市場似乎已經麻木，無論新房開發商還是二手房業主均未出現提價現象，市場並未起太大波瀾。"環球影城的未來能量購房者還沒有看到，可能整個通州市場對於這個龐然大物已經疲勞瞭，未來發揮的聚集效應將逐步釋放。"曾經操盤合生濱江帝景的齊瑩山向北京商報記者表示。

  20%業主暫停賣房計劃

  "現在我手中的客戶有不少人停止瞭賣房計劃，差不多占到瞭20%，大傢全在觀望，等著環球影城帶來的利好消息慢慢被市場消化，等著漲價的時機。"在位於加州小鎮C區附近的我愛我傢房屋中介門店裡，一位置房顧問向北京商報記者介紹。

  同樣在土橋地鐵站周邊，由於下班高峰期，圍繞著整個地鐵出口散落著十幾傢中介公司的展板，幾十名經紀人不遺餘力向過往的人群兜售房源，而環球影城落戶並沒有成為其口中的主要賣點。一位中介人員坦言，環球影城的概念在通州炒的時間太長瞭，客戶全聽膩瞭，現在隻不過是給大傢吃瞭顆定心丸，不過伴隨著環球影城的落戶將帶來一條新的地鐵線，這對於樓市而言無疑是個利好，未來區域內配套會日趨成熟，升值空間可期。

  與市場的看法頗為類似，北京房地產業協會副會長兼秘書長陳志表示，"多年前就在說環球影城落戶通州，從這幾年通州土地交易的價格來看，政府賣地、房企拿地，其實已將該項目帶來的區域土地溢價算進去瞭，帶動瞭房價的上漲，特別是梨園、臺湖地塊。如今，項目落定並即將進入動工建設階段，將促使通州區域土地價值持續攀升，利好當地樓市"。

  同樣，近幾年在通州佈下重兵的華業地產(華業東方玫瑰)對此也是非常看好。華業地產副總裁陳雲峰表示，世界級的主題公園帶動文化、旅遊消費，會改變通州"睡城"的面貌，人氣旺瞭也就意味著對人口的吸引力增強，房地產需求也就不斷提升，對樓市的正面影響是不言而喻的。

  但是對於短期內的房價刺激，偉業我愛我傢集團市場研究院經理孔丹表示，目前整個二手房市場仍處於下行通道，短期內環球影城項目對通州地區的二手房價格不會產生太大影響，但對打算售賣手中房屋的業主會起到一個心理支撐作用。

  "再好的配套對於價格敏感的剛需購房者而言，大市不好誰也不敢率先漲價。"孔丹說。

  利好作用有限

  環球影城對於樓市的影響與此前高價地拍出引發樓市"地震"形成瞭鮮明的對比。

  2012年，萬柳地塊最終以4.15萬元/平方米的樓面價成交，次日蜂鳥社區的二手房就出現瞭違約提價的現象，一套50平方米的小戶型此前價格為200萬元，當日晚間，賣傢突然通知買傢價格提高至瞭220萬元。同樣的事情也曾經出現在瞭東壩、臺湖、亦莊、孫河等高價地區域。

  此前，一項重大利好規劃出臺帶動周邊房價上漲的案例並不缺乏，如首都二機場、南城計劃等，甚至一條地鐵線、一條快速路、一座新購物中心都成為瞭樓市坐地起價的借口，而一個投資200億元占地4平方公裡的環球影城為何對於通州樓市沒有起到立竿見影的作用。

  齊瑩山表示，在過去幾年中，這一概念已經被通州樓市提前透支，隻有等到項目正式落成並充分發揮其聚集效應後才會被市場認可。

  對於市場而言，早先就已在該區域佈局的房企，由於拿地成本相對較低，隨著環球主題公園項目的進入，在未來商品住宅的定價方面競爭優勢還是很大的。而隨著項目的不斷成熟，相應的住宅項目也會面臨一個增值的可能。上海易居房地產研究院研究員嚴躍進如是說。

  對於不少人士而言，交通方面的改善可能比環球影城本身更具價值。在交通方面，環球影城項目確定落戶後，周邊的市政設施、交通路網、環境綠化等配套設施也將加快建設和完善，尤其是環球影城區域對接市區的軌道交通。為瞭方便市民從市中心直達環球主題公園，今後，從東四環將有一條新的軌道交通線路直抵通州的環球影城。直通環球影城的軌道交通線路"東四環-主題公園線"，為跨坐式單軌，北起望京橋，沿東四環直達通州的環球影城。一般而言，地鐵線周邊房產要比區域內其他項目的價格高10%。

  去存依然艱巨

  在過去幾年間，通州樓市一直是北京樓市的風向標。從2009年沖擊3萬元/平方米大關遭遇限購後，目前通州樓市一直處於平穩的回復周期，銷售價格維持在2.8萬元/平方米左右，特別是伴隨著臺湖區域價值的重新挖掘。目前通州市場處於一個平穩的上升期，但是在過去幾年土地的瘋狂供應下，市場存量依然巨大。

  在過去的幾年間，通州板塊一直是吸引開發商的熱土，不少企業在此囤下重兵。華業地產曾在2011年競得北京通州區運河核心區IV-05、08、09多功能用地，其在通州運河核心區共有51.52萬平方米土地儲備。北京武夷地產在通州武夷花園南區持有600畝土地。

  巨大的庫存量使得通州的房價在過去半年多時間內經歷降價風雲。以東亞·臺湖印象為例，其推出的特價住宅1.98萬元/平方米，比之前下降瞭3200元/平方米，辦公產品單價1.49萬元/平方米，比此前下調瞭4100元/平方米。

  "過去幾年中，通州區域的新城規劃力度空前，區域內潛在供應土地還很充沛，需要一段時間消化。未來樓市將呈現一個穩中有升的格局，暴漲的可能性並不大。"一位業內人士向北京商報記者表示。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-10-16/07592946722.shtml

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