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國五條細則是利劍還是空拳深圳成交依然火

  上海：二手房市場或現"冰凍期"



  【記者楊聯民李剛上海報道】

  2013年3月，上海二手房指數為2661點，比2月上升45點，環比上漲1.72%，漲幅比2月擴大1.37個百分點。3月1日新"國五條"實施細則出臺，政策最先傳導至二手房市場，追趕"末班車"的緊迫情緒愈演愈烈，紮堆過戶，交易激增。月度成交初步統計6萬套左右，超過2009年歷史高位3.2萬套的紀錄，且價格持續追高。

  上海二手房指數辦公室認為，"新國五條"對二手房影響遠大於一手房，由此在新政出臺的第二天各交易中心就上演二手房連夜過戶的現象，並在新政後的第一周達到高峰。由於地方細則尚未跟進，在不確定的政策預期下，一些洽談中的買賣加速，上傢擔心日後價格回落，下傢擔心個稅最終仍轉嫁房價，於是買賣雙方搶著追趕政策"末班車"；二手房交易周期大幅縮短，閃簽頻現，不少房源當天掛牌當天出手，甚至有的改善客在一天內買進賣出。同時，為瞭規避20%個稅，二手房流程出現提前審稅再進行交易。由這種緊迫心理助推的購房潮一直延續到地方細則出臺的3月底才逐漸恢復平靜，導致3月二手房市場出現瞭少有的、非理性的購房高峰。

  3月1日，國務院出臺"新國五條"，要求進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，出售自有住房按轉讓所得20%計征個稅，限購覆蓋城市全部行政區域。3月14日，住建部部長薑偉新表示堅決執行20%所得稅政策。3月30日，上海細則落地，強調對個人轉讓住房依法嚴格按轉讓所得20%計征所得稅；並嚴格執行二套房貸政策，嚴禁或暫停發放三套及以上的房貸。這次調控力度之大令市場始料不及。

  "新國五條"細則出臺，上海二手房市場出現瞭少有的追趕政策"末班車"、入市購房的火爆局面，尤其在3月前三周表現突出。隨著月底地方細則落地的臨近，最後一周二手房成交逐漸降溫，直至3月30日上海細則正式落地且並未看出有政策緩沖區，意味著這一波的"末班車"行情宣告終止。

  上海二手房指數辦公室分析到，出臺的上海細則並不細，但嚴格征收20%個稅，將改變市場預期，亦彰顯政府決心，對買賣雙方心理沖擊很大。至於個稅轉嫁是否抑制，拭目以待。二手房市場或出現"冰凍期"，購房者分流導致一手房市場需求量增加。

  福建：開發商借勢出擊



  【記者俞鳳瓊見習記者康玲玲福州報道】

  隨著全國各地"國五條"細則的陸續出臺，福州和廈門的"國五條"細則也於近日公佈。相比於上海的"嚴禁發放三套房貸"和北京版的"京籍單身人士禁購二套房"的嚴格規定，福州版的細則相對留有"餘地"，對於市民強烈關心的"二手房交易將征收20%差額個稅"問題，細則中未提及，但強調將嚴格貫徹落實"國五條"精神。而廈門版的細則則嚴厲瞭許多，堪稱目前國內最長的地方細則。

  福州市政府出臺的"國五條"細則，明確提出瞭2013年福州新建商品住房價格控制目標是，城區新建商品住房價格增幅低於當年城鎮居民人均可支配收入實際增長幅度。福州將在五城區(鼓樓、臺江、倉山、晉安、馬尾)嚴格實行商品住房限購政策和差別化信貸稅收政策，堅決抑制投資投機性購房需求。據福州市住房保障和房產管理局相關負責人介紹，福州城鎮居民人均可支配收入實際增長幅度，是扣除居民消費價格總水平(CPI)上漲因素。

  業內相關人士表示，相比於以往與GDP和人均可支配收入增長幅度比較，本次調控目標與城鎮居民人均可支配收入實際增長幅度比較，並扣除CPI上漲因素，相對直觀也便於市民的理解，這也體現瞭兩地加大對新建商品住房價格的調控力度。

  廈門版的新建商品住房價格控制目標與福州一致，相較於福州市細則對"20%"個稅征收的模糊處理，廈門市政府出臺的《關於本市貫徹實施意見的通知》(以下簡稱《實施意見》)可謂相當嚴厲明晰：稅務、國土房產部門應密切配合，對出售自有住房按照規定征收個人所得稅，對通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，依法嚴格按照轉讓所得的20%計征；不能核實原值的，按交易總額的1.5%計征；對個人轉讓自用5年以上且是傢庭唯一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。

  廈門版的細則對"限購"進行瞭升級，嚴禁外地人補繳社保購房，《實施意見》明確提出：對擁有1套住房的本市戶籍居民傢庭、能夠提供自購房之日前2年內在本市逐月連續繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民傢庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對擁有2套及以上住房的本市戶籍居民傢庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民傢庭、無法提供自購房之日前2年內在本市逐月連續繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民傢庭，暫停在本行政區域內向其售房。非本市戶籍居民傢庭不得通過補繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明購買住房。

  對提供虛假證明材料騙購住房的購房人，廈門市的的細則對此下瞭"猛藥"，將資料造假的購房人列入"黑名單"，且5年內不得在廈門購房。

  此外，廈門版的細則還明確指出，人民銀行分支機構可根據廈門市新建商品住房價格控制目標和房地產市場情況，適時提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。業內人士分析認為：盡管細則未明確二套房首付款比例和貸款利率將提高至多少，但可以肯定的是，第二套住房信貸政策必將更加嚴格。

  就在細則實施首日，福廈兩地的房地產交易中心均出現爆棚的情況。福州一房產中介市場經理告訴記者，細則一出臺，業務員一天都接到幾十個前來咨詢關於二手房交易的電話，不少市民都爭先想搶著拋售自己的房子。

  有關數據顯示，3月廈門二手房(居住房、非居住用房)成交量達到7084套，創單月成交量歷史新高。除瞭二手房，一手新房的交易在福廈兩地同樣火熱，不少開發商乘勢出擊，瞄準瞭受20%差額個稅影響的"鐘擺"買傢，推出各種讓利優惠。數據顯示，3月福州五城區新房住宅成交量為3250套，廈門成交量為6200套，均創兩地新高。

  深圳：樓市"高燒"不減成交依然火爆



  【記者胡嘉莉深圳報道】

  18375套！深圳3月二手房成交量達到限購以來最高點。3月31日為"國五條"細則落地之日，當日深圳的二手房成交量也迅速回落至336套，而在前一天，深圳二手房成交量高達1103套。細則前深圳上演最後的瘋狂，二手住宅成交量之高出乎業內人士預料。

  記者從深圳市規劃國土委公佈獲悉，今年3月份，深圳二手房成交18375套，其中住宅類17527套。3月31日為"國五條"細則落地之日，當日深圳的二手房成交量也迅速回落至336套，而在前一天，深圳二手房成交量高達1103套。

  業界人士稱，這是因為從"國五條"出臺到各地出臺細則，整個3月處於政策落地前的恐慌期，使得各土地貸款台中北屯土地貸款地新建住宅價格繼續上漲。深圳二手房成交17527套為2006年以來第二高水平。

  而"國五條"細則要求對二手房交易征收20%差額個稅，引起市場極大恐慌，在政策落地前的3月份，深圳二手住宅價格也出現較大波動。據中原地產提供的數據，今年3月中原(深圳)領先指數為350.9點，環比上漲瞭1.72%，同比上漲瞭15.85%；全市六區188個樣本樓盤成交均價為21656元/平方米，指數價格繼續沖高。

  "深圳二手房成交量多年來沒這麼高過。"聽到這個數字時，深圳中原地產副總經理賀曉麗驚訝地說。根據深圳中原地產的監測，上周全市二手住宅成交6954套，7天成交套數接近7000套，成交面積高達59.15萬平方米。從各區看，上周記錄的7天數據裡，除鹽田外，各區的成交套數都在千套以上，其中，福田仍領先全市各區，成交1583套；其次是龍崗，成交1489套。二手住宅的成交均價為25317.02元/平方米，環比上漲瞭3.64%。從各區看，南山和寶安二手住宅價格分別上漲瞭15.42%、9.54%。其他各區的價格都下跌，其中，羅湖、龍崗區二手房價格跌幅較小，均在5%以內；福田的跌幅相對較大，跌幅為7.84%。

  關於備受關註的20%個人所得稅，深圳細則並未做明確規定，僅提及"嚴格執行國辦發〔2013〕17號文關於出售自有住房個人所得稅的征收規定"。早從2011年7月起，深圳二手房交易個人所得稅按核實征收和核定征收兩種方式，核實征收按照二手房前後交易差價減去相關稅費、合理費用的20%征收。核定征收是指在賣傢無法提供房產原值證明、合理費用相關憑證時，由稅務部門按照計稅價格的1%核定征收。若出售房產為自住滿五年的傢庭唯一住房，則免征個人所得稅。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-08/14322063888.shtml

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