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??對已貸款購買一套住房,但人均住房面積低於當地平均水平,再申請貸款購買第二套用於改善居住條件的普通自住房的居民,可比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。

??2015年第一季度,廣州一手住宅成交面積不足200萬平方米,比“冰封期”的2014年還要差。從過去的經驗來看,即使有“3·30樓市新政”這樣的重大利好,商傢也不敢隨意漲價。雖然不少商傢表示4月份會提高售價,但更多還是營銷手段,希望營造漲價的氛圍,以此刺激買傢趕緊出手,提升成交量。部分原計劃在清明假期後漲價的樓盤,至今也沒有見到漲價的跡象。

??對貸款購買第二套住房的傢庭,首付款比例不低於60%,貸款利率不低於基準利率的1.1倍。

內容來自sina新聞

??B技術尋“底”

??從歷史經驗來看,2015年樓市調控全面松綁,房價再度上升是大概率事件。在房價尚未上升的時候出手,很可能剛好抄瞭樓市一個“底”。

??2015年的房價上漲土建融台南西港土建融

??距離現在最近的兩次樓市政策大規模調整是在2008年年底和2011年年初。2008年年底的調整是樓市調控全面松綁;2011年正好相反,是樓市調控全面收緊。

??將從成交量明顯上升開始


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??整體或存在結構性上漲

??相比樓市調控松綁對房價的影響,樓市調控收緊對房價的影響明顯要小很多。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-24/16295997285006228374392.shtml

??其實,每次的房價上漲,都是從成交量上升開始。假如樓市成交量在4月份明顯回升,估計房價會很快上漲。據瞭解,目前銀行資金比較充裕,一般在購房一個月後便可以放貸,一旦二套房貸首付四成得到銀行全面放行,樓市成交量大幅上升的可能性極大。

??成交萎縮一開始讓商傢“心慌意亂”,房價很快下跌。2011年2月份,廣州一手住宅成交均價還處於1.4萬元/平方米的水平線上,3月份已跌至1.2萬元/平方米的水平線上(詳見走勢圖)。不過,此後房價基本沒有再出現大幅度的下滑,調控收緊後的第6個月,廣州一手住宅均價為13218元/平方米,比2月份隻是跌瞭6個百分點。

??收緊半年:房價下跌6%

??對那些有居住需求的買傢來說,今年上半年出手購房,也許是不錯的時機。

??A經驗總結

??3、二套房貸首付六成。

??2、營業稅免征年限由5年縮短至2年。

??局部區域漲幅較大

??在2009年3月份成交量明顯好轉的時候,房價止住瞭下滑的勢頭,並出現溫和的上漲。隨著成交量在6月份達到高峰的同時,房價也攀升到一個令人驚訝的高度:9676元/平方米(詳見走勢圖),相比2009年1月份調控剛松綁時的8014元/平方米,廣州房價半年上漲瞭21%。如果說,當年1月份在廣州買一套100平方米的房子隻需要80萬元的話,到瞭6月份就要將近100萬元瞭,“不提前半年買房,一年又白忙”成瞭最好的寫照。

??雖然目前樓市調控的松綁力度和2008年年底差不多,但房價在短期內大幅攀升的情況較難重現,今年廣州房價上漲兩成多幾乎沒有可能。

??首先,相比2008年不斷降息後的超低利率,現在的利率水平還是有點高。雖然現在二套房貸首付降低,但利率並沒有隨之降低,買傢的入市門檻降低瞭,但供樓壓力並沒有減輕。

??其次,2008年、2009年廣州房價還是處於每平方米萬元以下的水平,現在已經接近1.5萬元/平方米的水平,在中心城區,房價早已達到2萬元/平方米。相同的漲幅,現在需要的推動力比六、七年前要大得多。

??最後,不得不提的是,雖然2008年的廣州樓市供過於求,但此前連續5年,廣州樓市均呈現供不應求的狀態,即使2008年廣州一手住宅消化率隻有0.7,當時樓市庫存量也不算嚴重。但自從2009年之後,廣州一手住宅連續5年供過於求,在2014年消化率隻有0.65的情況下,廣州一手住宅庫存量接近千萬平方米,特別是番禺、南沙、花都等外圍區域,去庫存期接近兩年。在這種情況下,即使成交量上升,商傢為瞭去庫存,也不會貿然大幅漲價。

??當然,這隻是整體情況而言。在一向求大於供的中心城區、在有自貿區利好的南沙區,估計房價漲幅會比較大。此外,2013年拍出的不少“地王”將會在今年集中上市,這些項目地價成本高,售價肯定不會低,也會導致全市房價呈現結構性上漲。

??●2008年樓市調控松綁

??2008年從9月份開始,樓市調控政策不斷松綁,至2008年12月20日,“國十三條”出臺,此前樓市調控出臺的抑制政策基本全部松綁。

??1、二套房比照執行首套房優惠。

??歷經30多年的發展,中國樓市依然是政策市。在樓市調控收緊的時候,房價下降;在樓市調控政策松綁的時候,房價上升。調控收緊時,房價下降的時間較短、幅度也較小,並且很快反彈,反彈後的房價遠高於原來的水平;調控松綁時,房價上升的時間長,幅度也較大。

??C走勢預測

??將個人購買普通住房超過5年(含5年)轉讓免征營業稅,改為超過2年(含2年)轉讓免征營業稅;將個人購買普通住房不足2年轉讓的,由按其轉讓收入全額征收營業稅,改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。

??●2011年樓市調控收緊

??2011年1月26日,“新國八條”出臺,樓市調控全面收緊。

??1、公佈房價控制目標。

??地方政府合理確定本地區年度新建住房價土地貸款彰化溪洲土地貸款格控制目標,並於第一季度向社會公佈。

??2、住房轉讓營業稅免征年限延長至5年。

??對個人購買住房不足5年轉手交易的,統一按銷售收入全額征稅。

??松綁半年,房價上漲21%

五一出手或剛好抄瞭樓市一個底

??4、限購。

??要求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市,在一定時期內,要從嚴制定和執行住房限購措施。

??調控政策轉向對市場的影響,首先體現在成交量上。2008年12月份,“國十三條”出臺,樓市調控全面松綁,廣州樓市成交“堅冰”在幾個月後被打破,成交量在2009年3月份開始全面回升,從原來不足50萬平方米上升至60萬平方米、80萬平方米,在第6個月,更達到令人驚訝的110萬平方米。



??2011年1月,“新國八條”出臺,樓市調控全面收緊。收緊後的一個月,廣州樓市成交量環比下跌幾近四成。如果說2月份有受春節假期影響的因素,那麼,3月份成交量環比再度下跌三成多,足以說明調控收緊的影響明顯體現。

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