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禪城初長成 老城區舊改更要小心翼翼

領導班子換屆兩年後施政成效漸顯

禪城正從徘徊中走出來。

10月24日,禪城、順德簽訂公共交通合作協議,結束大佛山整合十年順德無公交開進禪城的歷史。而在早前,禪城還與南海簽訂戰略協作框架協議,展開更加全面的合作。這座被順德、南海包圍的小城區正張開懷抱,積極與他人相擁。

時光回到兩年前,禪城身處困境,城市建設上佛山名鎮等項目停滯不前,飽受市民非議,產業上因為陶瓷等傳統產業淘汰轉移,一下又找不到替代的新產業,陷入產業"空心化"困局。

在2011年禪城區領導班子換屆之後的兩年中,其調整戰術:對內,舊城改造不再試圖"一步到位",而是調整為分佈改造,同時大力發展禪西新城,為今後發展騰空間;對外,投巨資打通對外通道,和相鄰的南海、順德、佛山新城展開全方位合作,避免淪為"孤城"。

"人最可怕的是沒有方向感,在黑夜裡什麼都看不見,是最恐怖的。"市委常委、禪城區委書記區邦敏認為,這兩年多,禪城做得比較成功的就是,令大傢看得到今後的發展前景,有瞭努力的空間。

當然,要想成為佛山強大中心城區的重要一極,禪城還有很多事要做。

關鍵詞:舊城改造

舊城改造,誰去做?怎麼做?區邦敏說,政府牽頭,引入市場機制,利用市場、民間力量推動,不大拆大建,復修、移建一批歷史建築,留住歷史和人氣,實現政府、市場、社會三方共贏。

老城不再大拆大建

62歲的馮伯常到新南堤市場買菜,順道瞄一眼8號地塊情況。政府發出信息說,蓮花路-升平路的8號地塊(即佛山湧兩岸、人民橋西側)以7.8億元起始價接受市場競價,10月30日就知道結果瞭。如果順利拍出,安置房就能動工,馮伯也許能在2015年底入住新房,結束兩年的租房生活。

這是蓮升片區首宗接受市場測試的地塊,在此之前,老城片區的交通路網已疏通不少,中山公園啟動瞭"透綠"改造......兩年前佛山名鎮"瘋狂"造城時留下的爛攤子,終於有瞭突破。1200多拆遷戶的安置房有瞭眉目,區邦敏說心頭的一塊大石落瞭地。"等這批人安置好瞭,以後有本事改快點,沒本事改慢一點。"

時光倒流到兩年前,區邦敏的日子有點不好過。2011年9月20日,區邦敏與區長劉東豪正式履職。9月21日,時任代市長的劉悅倫考察佛山名鎮,並代表市委市政府向受到困擾的市民道歉。當天,區邦敏一言未發,表情嚴肅。"我當時壓力山大,市長在你管轄的地頭道歉,你能沒壓力嗎?"回憶當時,他坦言,"看到這麼一個大攤子,真的不知道該怎麼辦。"

2012年2月,佛山市啟動城市升級三年行動計劃,原佛山名鎮項目分拆為幾期推進,"蓮花路-升平路老城區改造"為其中一期;2012年4月,2、3、8號地塊劃出作為蓮升片區的主攻范圍。

2013年10月,《中軸線老城區段若幹地塊概念規劃》(征求意見稿)提出蓮花路-升平路片區不用再拆瞭,不隻會修舊如舊,還會復修、移建一批歷史建築,增強老街區的肌理和歷史韻味。

區邦敏曾提醒下面的人,城市改造是永遠的課題,不可能一兩年做完,"尤其老城區更要小心翼翼,急不來。老城改造像喝開水,不能一口喝掉,否則會燙死。"

改造舊城是為聚人氣

作為佛山歷史悠久的城區,禪城老城區留下許多老房子。其中在福利分房的年代,機關單位國有企業為職工造瞭大批的房子,多年過去很多都變得又破又爛,有些連廁所都沒有。

區邦敏說,舊城改造首先要改善生活環境,"不然外面環境好,人都跑瞭,不願回來瞭。""第二步是不僅讓原居民喜歡在這裡生活,還要讓外面的人走進來。"區邦敏空閑時喜歡到塔坡、中山公園裡轉,發現舊城裡有很多寶貴的東西。"古老當時興,老東西對將來發展是一個特有資源。"你去江西婺源玩,不就是去看那些老建築?

"但舊的、有價值的東西都在垃圾堆裡的話,那就永遠都不值錢,慢慢就長瞭草,被人遺忘。"區邦敏說,近兩年,禪城大手筆提升老城區環境,包括在東方廣場商圈的錦華路、永安路改造等。這一系列動作,就是在清理"垃圾"。

最近,禪城區還將所有文物記錄在案,做瞭一個規劃。前不久,區邦敏和老幹部座談時就談到,別拆祠堂,這是不可復制的,拆瞭就沒瞭。

區邦敏時常提醒下屬,改造舊城是為聚人氣,如果全拆瞭再建,與建一個新城有什麼區別?一個地方聚人氣難,散人氣快,如果一下把人氣搞散瞭,舊城改造完,也就成瞭一座"空城",這方面國內有很多慘痛教訓。

因此他提出,這屆政府如沒能力改造好,就把它們保留下來。另外把舊城周邊的道路疏通好,做好規劃,不能在舊城裡亂蓋亂建。

政府不能一手包攬

舊城改造,誰去做?怎麼做?

區邦敏說,政府牽頭,利用市場、民間力量推動。禪城納稅人的錢是為所有禪城人服務的,政府不可能把錢砸進一個點上,保護一個文物可以投入,但是整個區域,政府包不起來,而且包起來沒有生命力。

"改造最理想的是政府、市場、社會三方共贏。"區邦敏經常舉的一個例子就是南浦村。

以往在舊村改造時,由於利益訴求不一,"火藥味"往往很濃,甚至政府和業主成瞭對立面。

而南浦村對於政府征收出讓的方式,村民投票表決支持,290戶幾乎全選擇回遷。其實,從1995年到2012年間,該村曾與15傢開發商接洽過,但最終一直難以達成共識。

今年7月9日晚,該地塊通過網上公開交易,經過437輪應價,最終由廣州東輝房地產開發有限公司等2個主體組成的競買聯合體以17.72億元競得,地塊溢價率達96%.

改造升級以後,南浦村民將獲得23000平方米的集體物業返還,地塊高價拍出,使大部分村民對物業分紅的期待更高。

區邦敏說,開發商願意給這個價錢,那就是市場的認同;原來的業主,他有利益瞭不出來跟你吵,那就是業主的認同。舊城改造後,環境好瞭,社會也認同瞭。另外,區邦敏對三舊改造有個原則,就是"先廠房後住宅"。因為現在的舊廠房都是改革開放以來建的,基本沒什麼保留價值,"這些廠房改完後,村民看到土地價值大大升高,這樣他們會更主動地去改造。"

關鍵詞:禪西新城

2011年佛山提出打造"強中心"戰略,劉悅倫後來將"強中心"通俗地概括為"一老三新"。"原本強中心的組成部分並沒有南莊張槎,爭取到這個定位是去年有點成功感的事情。但如果禪西新城'梗'在那裡,強中心做不起來,這就阻礙瞭市裡的戰略決策。"區邦敏說。

禪西新城打入"一老三新"戰略

舊城定下"從容"的基調,但禪城的發展卻刻不容緩,且需新空間,於是,禪西新城應運而生。禪西新城跨越東平河,覆蓋南莊、張槎部分區域,規劃范圍36平方公裡。

區邦敏在2013年1月的兩會上回顧,禪城沒錢、沒空間是硬傷,去年大國資整合融到瞭第一桶金,城市基建和生態環境提升有瞭基本資金保障。禪城沒空間,張槎、南莊片區連綴形成(禪西)新城,便有瞭空間"禪西做起來,禪城今後十年二十年發展都有空間。"

禪城一官員回憶,2011年禪城新班子調整後,迅速打通瞭佛平路等老城區多條道路,區邦敏將此形容為"番茄蛋花湯",做起來快,很快就讓老百姓嘗到味道。但區始終認為,要想強身健骨,還得靠"老火靚湯",這主要指禪西新城。

但以前在不少佛山人眼中,佛山大道以東尤其是祖廟是市中心,而佛山以西的張槎、南莊被看作是城鄉結合部、農村。

禪城一位官員回憶,區邦敏剛到禪城時,一些官員抱怨"禪城到處是建成區,沒有發展空間"。區納悶,張槎、南莊不是有大片可開發的土地嗎?一瞭解,這些官員包括市民都把那片歸為"農村"。

2011年佛山提出打造"強中心"戰略,市長劉悅倫後來將"強中心"范圍通俗地概括為"一老三新","一老"是指以東華裡、祖廟為代表的禪城老城區,"三新"即佛山新城、瀝桂新城、禪西新城。"原本強中心的組成部分並沒有南莊張槎,爭取到這個定位是去年有點成功感的事情。"區邦敏後來回顧道。

但禪西新城不是因為劃入中心就馬上變成中心,目前它的產業形態,以及教育、醫療、交通等公共資源還無法與"中心"這個地位匹配。

"如果禪西新城'梗'在那裡,強中心做不起來,這就阻礙瞭市裡的戰略決策。"區邦敏說。

於是在2013年初,禪城將禪西新城核心之一的南莊綠島湖6平方公裡的土地封盤,規劃部門著手對綠島湖現有土地規劃進行完善。

今年10月,禪西新城城市規劃設計和重點產業指導意見出臺,為禪西新城城市和產業佈局定下一個框架,其中不少點子出自於區邦敏。

區邦敏還曾帶隊去參考南海金融高新區,"這道'湯'煲瞭多年,才煲出一點味道。"他以此為例,勉勵底下幹部,"禪西新城發展不要太急,這道'老火靚湯'要沉下心去熬。

與周邊區錯位合作

禪西新城跨南莊鎮、張槎街道,這也是禪城首個跨鎮街的區域規劃方案。跨鎮街的事可以內部協調解決,跨區合作才是禪城打破"孤島"困境的首要一步。

區邦敏認為,在以前縣域經濟時,一個縣可自成一個體系,到瞭專業鎮時,就是一個區域內的鎮街都能自成體系,不過在城鎮化、都市化的今天,"一定要互通互融,抱團取暖"。

2002年底大佛山成立之前分"兩區四市",都是相對獨立的行政單位,各成一套體系,導致大佛山成立十年後,都未做到完全"同城",比如公交運營等等。

過去兩年,禪城在打通對外道路上投入120億,今年年中開始,打開公共交通成為禪、南、順跨區合作的第一個大命題。

"你不給他進來,他不給你進去,那東方廣場就是禪城的東方廣場,你那個中心就是禪城的中心,有什麼用呢?"區邦敏用手指瞭指腦門,"首先要把這裡(腦袋)打開。"

10月24日,禪城、順德兩區正式簽訂公共交通合作框架協議,結束瞭大佛山成立十年順德無公交進禪城的歷史。

"作為市中心,一定要開放所有的東西,相互融入,隻有這樣人傢才會接受你。要是自己自成一套,自己會悶死自己。"

有禪城官員認為,現在談禪城、南海、順德合作可能是最好時機,南海區委書記鄧偉根以前當副市長時分管城建、交通,跨區域協調的那些苦他都知道,光一條禪西大道都不知道跑瞭多少次。而順德區委書記梁維東去順德之前,就在禪城當區長,順德區長黃喜忠也是禪城調過去的,兩個人對禪城的情況也非常熟悉。區調到禪城之前是在南海當區長。

"這幾個人都有和彼此合作的強烈願望,而且都深知之間合作的問題在哪,突破口在哪。"這位官員說。

除瞭剛才提到提到的公共基礎設施上,區邦敏調到禪城後,在產業上,他主張跟南海、順德以及佛山新城差別化發展,互相協作。

前兩年,禪城有人提出在季華路打造金融街,區邦敏後來將此人狠狠地批評瞭一通。他後來提起這事時說,市場是蠻大,不要死盯著一塊東西,人傢說金融區你就說金融區。南海拿瞭下省金融區這塊牌子,他們拼死發展這個,你再插進去,等於在兄弟傢門口搞一個競爭對手!

除瞭錯位,還有合作,今年1月,禪城區政府攜手南海的"廣東金融高新技術服務區"和進駐佛山新城的"佛山中德工業服務區"三方共同簽訂瞭合作協議,旨在借助廣東金融高新技術服務區扶持區內企業做大做強,並借助中德工業服務區助推禪城產業升級。

明確提出禪城還是"發展區"

"人不怕有事做,最可怕的是沒有方向感,在黑夜裡什麼都看不見,最沒底、最恐怖。"這是區邦敏常講的一句話。

由於前兩年佛山名鎮身陷困境,禪城產業"空心化",外界批評禪城"沒錢,沒執行力,沒方向感。"

有位政府人士評價說,當時舊城改造讓禪城陷入一個漩渦。南海順德城鎮化推進得又很快,禪城一下找不到方向感,就恐懼瞭,一恐懼就有點急,就想要一天之內一鳴驚人,結果陷入"人民戰爭"的汪洋大海。

這位人士回憶,當時禪城幹部隊伍的士氣也很低落,"他們總說南海順德發展得不錯,我們也想去招商但沒有土地空間。"

"煤氣漏氣不開窗,整個隊伍整天關起門來不做事,自己悶死自己。"區邦敏介紹,新班子在2011年下半年換屆完畢後,立即做出一些改變。

缺錢,禪城就進行大國資整合,出讓一批土地,去年,公有資產通過融資籌集到38億元用於城市建設,而今年預計將再融入18億元。"現在禪城不缺公共建設的錢瞭。"區有些說。

在現在禪城幹部執行力上,區邦敏以季華路為例,從提議到管線遷移完畢,才用瞭三個月,"現在你們媒體也不好意思再批評我們沒有執行力嗎?"

"人必須要有方向,你盯著下面波浪看肯定頭暈,往前看才不暈。前兩年禪城比較浮躁,現在大傢都看到方向瞭。"區邦敏說。去年禪城區委區政府明確提出"禪城還是發展區",逐漸打開發展空間,同時在交通等方面做出瞭讓市民快速解渴的"番茄蛋花湯"。但區邦敏說,不能隻有"番茄蛋花湯",要有更長遠的發展後勁,禪城要用5年甚至10年的時間,煲出自己的"老火靚湯"。"我們要劃出一個方向,讓隊伍往遠處看。"

他認為,大傢能看到今後的發展前景,能看到努力的空間,這是這兩年多禪城做得比較成功的地方。

2011年9月

區邦敏、劉東豪走馬上任禪城區委書記、區長

2011年11月始,原佛山名鎮封閉的道路解封

2012年1月,佛山市啟動城市升級三年行動計劃,原佛山名鎮分拆為幾期推進,"蓮花路-升平路老城區改造"為其中一期

2012年1月,禪城區列出三年行動計劃26項城市升級重點項目,其中魁奇路東延線等交通設施建設為重頭

2012年3月

禪城區出臺《大國資全覆蓋》政策,搭建大國資平臺,將國有資產轉化為有造血功能的資產

2012年2、4月

先後發佈《禪城區通過"三舊"改造進一步促進產業提升發展的意見》、《佛山市禪城區通過"三舊"改造進一步促進產業提升發展的實施細則》

2012年4月

政府對南浦村實施改造

2012年5月,

祖廟路、建新路通過政企聯動方式提升完畢

2012年7月,禪城西部被納入佛山市"一老三新"強中心戰略部署中

2012年8月,季華路快速化升級改造方案拋出,並於2013年3月啟動

2012年11月,大國資整合政策實施,盤活總資產約300億元,總負債約200億元,凈資產約100億元

2013年9月,蓮花路-升平路片區8號地塊出讓接受網拍

2013年10月28日,禪城區人大聽取、審議關於禪西新城概念性規劃、產業規劃的報告

現狀

通過公選幹部提拔瞭一批有幹勁的年輕公務員,調整官員政績考察制度,公務員士氣變高,執行力強化瞭。

出臺9、39號文,遏制純房地產發展,舊城區通過三舊改造騰出空間發展產業;張槎、南莊打包為"禪西新城",並被納入佛山強中心"一老三新"當中,片區產業定位已定,與金融高新區、佛山新城錯位發展。

鼓勵傳統制造業上樓,鼓勵發展新興環保產業,取締污染大戶,提出季華路商務帶產業發展思路等,產業發展方向明確瞭。

完成瞭祖廟商圈、東方廣場商圈、禪桂交界片區等道路提升改造工程,跨界公共交通銜接已達成協議,年底將有成效,魁奇路、季華路、禪西大道等重要幹道正在改造中,禪城將與廣州以及佛山的高明、南海距離更近。

出臺政策整合大國資,將國有資產放在一個籃子裡頭盤活,8個月即盤活資產300億元,凈資產100億元,獲得第一桶金。

該項目分解多期,8號地塊正在網上競拍出讓,安置房建設有瞭保障,另外蓮升片區概念性規劃征求市民意見。

困境

2011年,禪城區四面楚歌,禪城被戲稱為"殘城"。2011年9月,新任領導班子上任,在舊改、產業發展、公共交通、幹部執行力等方面"下猛藥",目前局面已經打開。

公務員執行力差,士氣低下。

空間有限。全區面積隻有154平方公裡,幾乎隻有南海十分之一。

產業結構調整陣痛,產業陷空心化危機,產業發展方向處於迷茫狀態。傳統制造業在轉型升級中淘汰或搬離,服務業又發展不起來。

交通不暢變孤島。禪城內部交通堵塞嚴重,禪南、禪順的跨界路網不暢,市民出行難,企業抱怨大。

沒錢。禪城本來就窮,在舊改項目一折騰,更是窮的叮當響,啥事也幹不瞭。

原佛山名鎮工程爛尾,一期工程即涉及6000畝面積、8000多拆遷戶。與之相關的腐敗案件拉下數名官員,原禪城區委一把手赴四川任職,群龍無首。

統籌:南都記者程俊

采寫:南都記者陳惠婷程俊實習生溫茵

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-10-28/08263672406.shtml
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