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  南都:一線城市房價高,外來人口進城後,他們的住房問題如何保障?

  南都:李克強總理前段時間說,棚戶區的改造有天大的困難也要做,你對於這個"天大的困難"怎麼理解?

  倪鵬飛:由於分權制的財政體制,任何政府都有獲得更多收入和付出更少支出的動機。但是從公平和正義的視角上來說,這些城市有這個義務和責任。外來人口和農民工不是來白住的,他們在城市裡創業和穩定就業,為城市發展做出貢獻,創造瞭財富,增加瞭稅收,促進瞭當地的經濟增長,城市理所當然應該解決他們的住房等社會保障和公共服務問題。

  調控長效機制有望10月亮相 房產稅擴圍是重頭戲

  南都:從歷史經驗上看,很多國傢的棚戶區改造都失敗瞭。而遼寧經驗被譽為"世界奇跡",你怎麼看?

  中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛2012年主持由中國社科院與聯合國人居署共同組建的專傢聯合課題組,對遼寧棚戶區改造的經驗進行瞭深入研究和系統總結。

  倪鵬飛:棚戶區或者貧民窟改造問題,應該是政府義不容辭的責任。很多其他的國傢,政府都沒有很好地承擔這個責任。有的地方是因為政府比較弱,與財力也不足也有關。很多國傢都是采取修修補補的辦法,而遼寧棚戶區采取的是整體改造模式,這樣就做到瞭綜合性改造,而不隻是蓋瞭房子。

  倪鵬飛:前期優質的商業地塊改造已經結束,剩下的棚改地段地處偏遠,在運作的過程中問題相對多一些,除瞭剛才說到的資金籌措這個最大的問題,還有運作開發的方式問題。

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社科院專傢:棚戶區改造 天大的困難在於資金

  棚戶區改造天大的困難在於資金問題

  倪鵬飛:這兩句話有一定道理,但前一句不完全正確。過去的城鎮化是一種扭曲的半城鎮化,是一種泡沫的城鎮化,更多的是化地化物,而沒有化人,建房子買房,但沒有同比例地把人吸引到城市當中,變成瞭炒地皮、炒房子,把房價炒高。而城市居民和農民工等外來人口的收入水平和收入增長水平遠比不上房價增長水平,同時住房保障制度並不健全,使得需要保障的沒有得到保障,這就導致瞭一部分人在城市無處安身,沒法實現自己的城鎮化,沒法從農民變成市民。這不是完全的城鎮化。

  正是因為過去這種不健康的扭曲的城鎮化,為下一步以人為本的城鎮化帶來瞭很大問題。扭曲的城鎮化推高瞭房價,而炒高的房價又阻礙瞭健康城鎮化進程。

  倪鵬飛:"困難"最主要的還是資金問題。問題在於它作為政府的責任需要政府穩定可持續的財政投入,而棚戶區較多的地方,當地政府一般財政相對困難。

  倪鵬飛:我認為目前的完善保障房體系,首先還是要完善住房保障的投融資體系,要建立強制性與誘致性相結合的政府、傢庭、企業、金融機構、社會等多方積極參與的多元化投融資體系;同時急需在四個方面建立標準、規范程農地貸款率利試算二胎年息序、完善制度和強化監管。一是建立質量終身責任制度,包括明晰保障房建設的標準體系,實施"政府主導,公司運作"的開發模式,規范保障房建設的審批程序、招標程序,施工程序。完善保障房建設的監管制度,特別是要實施項目法人責任終身制。二是要完善公平公正的分配制度,比如建立明確而具體的分配標準,設置規范的申請、準入、輪候和退出程序,還有嚴密的分配監管及懲戒制度。三要設立清晰而合理的定價,四是要建立配套基礎和服務的考評體系。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-21/08562377439.shtml

  此外,要加快農村土地制度住房制度的改革。使農民工原來的土地、住房可以質押、流轉,這樣可以增加融資能力,從而提高城市住房購買力來解決住房問題。為進城的農民工提供住房保障,有一部分可以先住公租房或廉租房。

  對於城市改造剩下的"硬骨頭" "天大的困難"政府義不容辭

  當然,這裡也要改變一些政策。在購房方面,政府應該把購房優惠政策和當地居民同等化。銀行要保障風險是對的,但是可以通過一些方式搞清楚農民工的購買力、收入情況,買房貸款這個門檻可以降低。

  將城市接收外來人口與擴大用地指標掛鉤

  倪鵬飛:外來人口、農民工首先要納入住房保障體系。前提是農民工進城是有標準的,得達到一個穩定就業的標準,不過不應該特別高。當農民工加入到保障體系後,住房的支出比例就自然會增加,他的購房能力也在逐漸提高,所以說,農民工中有一部分可以鼓勵他們自己解決。

  有些地方比如美國也做過,政府起瞭很大的作用,但最後也失敗瞭。這是因為他們沒有進行綜合治理,隻是蓋瞭房子,沒有解決居民傢庭可持續生活的問題,過一段時間這個地方又變成貧民窟瞭。

  中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛:

  南都:一線城市土地資源比較緊張,會不會導致他們在外來人口住房保障能力方面弱一些?

  倪鵬飛:這個問題很值得關註。城市的發展要和人口的流動結合起來,可以將城市接收外來人口的能力和城市擴大的用地指標掛鉤。我們可以制定這樣的政策,如果城市接收一個農民工,那麼應該給你一個多大的擴地指標。這也是一個刺激政府解決農民工住房、農民工市民化的政治機制。南都:一些地方政府會說,連本地人都保障不瞭,現在遠遠達不到保障農民工的地步。

  倪鵬飛日前在接受南方都市報專訪時指出,要想保障低收入群體的持續發展,不僅要通過改造棚戶區救助,更需要將救助與就業相結合,給予就業指導和支持,實現用輸血來增強造血功能。他還建議,設立一定的準入條件,將外來人口同樣納入住房保障體系。

  南都:棚改的作用之一是有利於預防和克服城市病,會不會擔心在給低收入人群建立保障房後,集中到一起又形成一個新的貧民窟?

  倪鵬飛:這個問題確實值得註意。為此,要註意棚戶區改造房以及棚改傢庭的空間佈局。要著力解決中低收入者支付能力的可持續性,必須將外部援助、救助和棚改傢庭自身能力建設自身結合起來,用外部輸血來增強內部造血功能。遼寧的成功經驗在於,棚戶區改造不是單純的問題,而是一個綜合的概念。我們不僅要給他們蓋房子,而且要給他們各種就業和創業的輔導和支持,培育一個傢庭的創業和創富的能力。另一方面,要把這部分人納入到整個社會保障體系中去。

  扭曲的城鎮化與高房價互為催化劑

  南都:有人說,房地產市場化在過去十年成就瞭大規模的基建和城市的擴張,成就瞭城鎮化,而現在房價反過來又變成瞭城鎮化的阻力,你怎麼看呢?

內容來自sina新聞

  南都:未來五年,資源枯竭型城市的棚戶區將成為改造的重點區域,有人把剩下的這1000萬棚戶形容為"難啃的硬骨頭",怎麼去解決?

  要想解決這個問題,需要兩個層面的措施,一是要建立一個規范健康的房地產市場;二是完善住房保障制度,建立一個保障與市場相結合的住房制度。

  南都:一些單位集資建房,內部有一些福利房,有人說這是"開倒車""走彎路",重新制造瞭住房的不公平。

  倪鵬飛:實際上,保障房體系按照建設計劃建設的過程中也是困難重重,另外住房保障的管理制度、機制不完善,保障體系品種紛繁復雜沒有統一的標準,比如光是出售的房子就有經濟適用房、限價房、棚戶區改造房、農民工拆遷改制房、回遷房等等;還有一個很重要的,就在在保障房費配方面,沒有規范的標準、程序、制度、監管措施,從而導致有些地方分配不公、腐敗。

  南都:保障房體系的制度設計應該如何改善?

  相關報道:

  任志強:重點城市房價暴漲 哄抬地價償還地方債

  商業公司一般也不願意做,如果參與其中,政府也要確保他的最基本的利潤。如果是他們都不願意做的話,那就由政府或是政府專門成立的開發公司來做,設計出一個科學的融資計劃向銀行借款,向社會資金借貸,用未來的財政增長來逐漸償還。畢竟最後這一部分棚改涉及的是低收入人土融建融台北文山土融建融群,政府應該長期保障,這是政府義不容辭的責任。
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