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  繼北京市住房和城鄉建設委員會(下稱"北京市住建委")祭出"京七條"後,將在年前停批4萬元/平方米以上的高價房預售許可的"限高令"再度甚囂塵上。

  一些市場人士由此驚呼,北京市房地產調控的思路,已經從"低端有保障,中端有支持,高端有市場",演變成"低端有保障,中端有政策,高端有控制"的唯數據論邏輯,而北京樓市的高端市場或從此進入"管控"時代。

  "限高令"源自預售審批配額制土融台南安定土融

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013-11-11/08542488951.shtml

  作為責任書中的內容之一,預售審批配額制彼時即已被提出,主要是為瞭配合各地更好地控制房價上漲,達成房價控制目標。一旦地方房價在監控中發現階段性"超標",即可根據預售審批配額制的實施原則,對明顯高於區域市場價、影響全年房價調控目標的新建項目施行配額管制,通過延緩預售證的方式來控制房價。

  另外一位建委內部人士也告訴本報記者,實際上在這次內部座談會之前,第四季度開始嚴格管控限制"高價盤"、"漲價盤"的基調就已經定瞭下來,涉及的部分項目負責人也都得瞭傳達。之所以召集三四十傢企業代表集體召開座談會,也是因為年底前等待市住建委預售審批的項目太多瞭,很多高端項目被拒批又多次重復申請,甚至通過精裝捆綁、變相折扣等方式投機取巧,在年前明確限制預售證批復的原則、基調,也是希望第四季度的工作能夠順利進行。

  "針對預售證的審批配額制實際上早在去年就存在瞭。這是一個住建系統內部的規定,沒有對外界公佈。"一位住房和城鄉建設部內部人士向本報記者透露。從2012年1月,各地住建系統"一把手"要向住建部承諾每年新增、新建住房的銷售價格年上漲目標,並與住建部簽訂地方責任書。

  實際上,今年以來北京市預售趨嚴,針對4萬元/平方米以上的高價房采取預售許可審批配額管制並非首次,今年的6、7月份就曾經傳出原則上超4萬元/平方米樓盤每月僅批1個。

  "這些項目從拿地開始就是實實在在存在的,購買需求也是實實在在存在的,不是說住建委不給批預售就不存在瞭。到明年某個時間節點放開瞭,從數據上看高端項目的成交量又該都上去瞭。"趙鐵路告訴記者,從今年上半年的"新國五條"北京版細則,到現在的"京七條"、"限高令",業內已經形成的共識,高端市場並不會因為北京市推廣自住型商品房而被"放開",反而從原來"高端有市場"的政策邏輯變成瞭"高端有控制"。

  "單價在4萬~6萬元/平方米的中高端項目,最簡單的方式就是提前'排號'、'搖號',通過一些第三方網站機構組織各種開盤活動,變相讓購房者先交付一定名目的訂金、搖號押金等。一些著急回款的項目則通過簽'認購書'等方式先期收取一些現金,一些頂級豪宅、別墅項目,就會采取一些小眾的圈層營銷,私下裡跟準客戶收取不菲的'誠意金'。"一位高端項目的營銷人士告訴記者,這種硬性的"限高令"除瞭在數據上控制瞭房價土地貸款基隆市中正土地貸款目標,由於購房者購買意願強烈,這些"曲線"成交的市場行為依然存在。

  到底有多少高端項目止步於"限高令",涉及的房企都對此三緘其口,一時無從得知。根據亞豪機構統計數據顯示,今年11月原本預計入市的項目當中,中低端類剛需項目有所減少,中高端項目的占比則明顯上升。11月預計入市的16個項目當中,不僅包括西山藝境、北京城建·徜徉墅等三個別墅項目,還包括西山壹號院、五礦萬科·如園等4個城市豪宅項目,以及亦莊金茂悅、京西金泰麗灣兩個區域標桿項目。



  "預售審批配額制是一種原則性房價管控制度,並沒有在具體設置價格和數量上的限制,具體的逐月配額尺度把握也已下放至地方政府。"上述住房和城鄉建設部內部人士表示,這一制度不是某一地方政府的區域性政策,包括北京、上海這樣房價上漲壓力比較大的城市,如果上半年或某一階段超過瞭年初設定的房價調控目標,就會立刻在內部施行這種預售審批配額管制。

  高價盤集體中招

內容來自sina新聞

  部分項目"曲線"簽約

  "不是說有多少項目會受到影響,而是高於這個單價以上的項目全部被卡住。我們在做的很多項目現在想推都沒法推。"一手房投資顧問、營銷代理公司偉業顧問集團副總經理趙鐵路認為,暫停高價房發證是政府對房地產市場采取的短期行政調控手段,將直接減少該價位以上住房的市場供應,會在一定程度上影響本年度商品房成交均價。對於2013年"保持房屋交易量的穩定以及交易價格的穩定"房地產調控目標的實現有積極的作用,但從供需層面上看,這種短期的臨時性管控,並不能解決未來的高價房入市行為。

  本月初,坊間流出消息,11月1日北京市住建委召集瞭近40傢房企代表開瞭一場內部座談會,口頭傳達6點意見,北京市住建委新聞中心主任劉海琦在接受本報記者采訪時默認瞭這一消息。並表示當前穩定房價、完成北京市2013年度的房價調控目標是今年年底前最重要的工作和任務。

  "趕在年前這個時間節點上,批不下預售證不能網簽,小一些的房企在年底回款上會受到影響,大的企業年底業績報表也會不好看。"一些受本次"限高令"影響的房企內部人士也告訴記者,年底前"暫停單價在4萬元及以上高價房發證",短期內對北京樓市整體高端市場可謂全盤性打擊,其中不乏名企、名盤,包括金茂悅、華貿城,以及萬科[簡介 最新動態]的某高端項目,都因為均價超過4萬地和單簽精裝合同等問題受到影響。

  "從預售證上說,'限高令'是無解的,房企除瞭等待也沒有別的辦法。但是因為從年初開始北京市就預售從嚴,很多高端項目早就開始用一些變通的方式先'賣'出去瞭。"偉業顧問集團副總經理趙鐵路向記者透露,雖然無法網簽,但是由於高端市場今年以來一直處於供不應求的情況,即使沒法拿到預售證,不少項目也可以通過一些變通的方式"曲線"簽約。

  就在"京七條"出臺,推出通過政策保障調節中端市場的自住型商品房不久,北京房協的相關負責人和一些高端項目的開發企業內部人士就向中國房地產報記者透露,北京樓市的高端市場並未因此"放開",為瞭保證本年度商品房成交均價,完成2013年"保持房屋交易量的穩定以及交易價格的穩定"房地產調控目標,在今年年底前,北京市住建委方面不再給高價項目批預售證。

京暫停高價房預售 審批配額制回歸 管控時代

  "雖然都還沒有公佈市場報價,但是這些豪宅、中高端項目現在來看,很難不涉及被每平方米4萬元停批和禁止精裝捆綁限制。"亞豪機構市場總監郭毅認為,"限高令"現在看是臨時的短期行為,但是這對高端市場的影響會一直延續到明年。即使不完全統計,北京目前在售和準備入市的高端項目就在50多個,如果明年4、5月份以後再集中入市,每平方米單價在4萬~6萬區間的中高端項目,就有可能承受到更大的競爭壓力,回款周期也會變長。

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