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克而瑞數據顯示,2012年,卓越全年銷售額達102億元,進入全國銷售50強。卓越最近的目標是:2014銷售目標200億,進入全國房企TOP30,在已經進入的當地市場中,力爭獲得前十的市場份額。

"不上市並非壞企業。說到底,上市與否是一個如何算賬的生意,我們能夠從市場上拿到便宜的錢,就沒有必要上市。"張遠說。他的觀點顯示,隨著境外資本市場對於內房股口味的不斷變化,一批個性突出、模式更細分獨特的企業也更成熟地看待上市對於公司的意義,不再視上市為公司發展的終極解決方案。如今,卓越對於上市的官方口徑是,獲取市場的高估值比上市的時間更為重要。最新的上市計劃是:用3年時間形成具備上市及獲取高估值的穩健經營水準,擇機上市。

他的結論是,"卓越最懂寫字樓。"



張遠:我們跟碧桂園"從來不進城"相反,卓越是"從來不進村"。我一直覺得像北京這樣的城市是一定要去做的,因為產品溢價率更高。而在三四線城市,賺錢難多瞭,前幾年我們在重慶萬州做瞭一個建材城,做瞭兩三年就全部轉讓瞭,因為做得太累瞭。

這一願景與前海相連。在前海地塊采用的"一次出價定輸贏"的出讓方式中,卓越的報價與綠地的出價相差無幾,由於綠地也做寫字樓,同行的出價因此被視為卓越定價比較合適的強有力證據。

新浪樂居:在很多場合你一直在強調要進入北京市場,在這個強手林立的戰場上,像卓越這樣的中小房企是否還有機會?

以下是新浪樂居對張遠的采訪

"我們在寫字樓領域的起步緣於收購。"據張遠介紹,卓越在寫字樓的第一桶金來源於對一個難以為繼的樓盤的入股合作,後在2008年金融危機時逆市收購項目,"雖然反對聲很大",但是,"董事長反周期操作成功"。僅在深圳福田中心區,卓越擁有七棟甲級寫字樓、一座購物廣場及一座五星級四季酒店,建築總面積超過100萬平米,是深圳中心區域頭號商用物業開發商。



去年,我們在北京的團隊都已經組建完畢,已經做瞭充足的準備在北京市場進行大動作。在北京市場,我們是一定要發聲的。明年我們給北京公司的銷售額計劃是25-30個億元。

新浪樂居:從過去幾年看,外資和港資企業在城市甲級寫字樓等地標性建築上占據瞭壟斷地位,但是,近年來越來越多的內資房企開始進入這個領域,你怎麼看待這個變化?

"當外界質疑我們拿下前海地塊時,他們忘記瞭兩件事情",卓越集團執行總裁張遠說,"第一,前海項目雖然剛剛拿下,但是寫字樓客戶已經鎖定;第二,按照約定,一半的資金我們隻需在一年後支付。"樂居深度報道匯總》》

"我們把寫字樓稱作現金流產品。很多人會覺得住宅的流動性更好,其實寫字樓更靈活,無論有無租約,都可以持有或散售。價格合適的時候,帶租約出售會賣的更好。而且,寫字樓面對的客戶更少,成交金額更大。"

卓越寫字樓先生拿地兇猛

在北京昌平我們已經有一個一級開發項目,很快就會進入二級市場進行交易,卓越會繼續參與爭奪,作為一級開發商,我們會比其他企業更有優勢。另外,我們一直在跟一些企業和地塊接觸,進行股權收購等合作。

現在,上市在中國企業的概念裡成瞭一種資格和榮耀的象征,它變得越來越權力化和配額化,所以大傢總質疑一個企業為什麼不上市。實際上一個好企業可以選擇上市也可以選擇不上市,在歐美就有很多企業選擇不上市,他們都沒人質疑,為什麼在中國不上市就有人質疑呢。

為什麼其他企業報價比我們低?我覺得是他們對寫字樓產品的認識有偏差。綠地跟我們的報價很接近,這就可以解釋問題,因為綠地也做寫字樓,所以我們兩傢對這塊地的價值判斷是接近的。

新浪樂居:卓越地產在2009年上市失敗,今後還有上市的計劃嗎?

單從2萬元的樓面地價上看,前海這兩塊地樓面地價非深圳最高,也沒有面粉貴過面包。如果加上1.5萬每平方米的建安成本,粗算下來成本也不過3.5萬元每平方米,還大有利潤。

深圳前海是國務院唯一批復的國傢服務業新區,目前在前海註冊發展的企業平均每天達10傢左右。截至目前,承諾入駐企業已經逾千傢,其中,八成以上為金融服務類企業。在卓越看來,這類企業即是卓越產品高質量的機構租戶,項目未動工,客戶已經看得見摸得著。

其次,長沙市國土局後來發佈公告說,經調查分析系統未見異常,那麼這個依據是什麼,國土局不能自己調查自己的系統沒問題,最後也不說具體原因,至少要找一個獨立的第三方機構來做調查吧?

在采訪中,盡管張遠仍然強調國內多數二三線城市存在商業地產規劃過剩的局面,但是並不影響卓越對部分城市的"機會性"進入,"我們可以在優質地段通過打敗競爭對手獲取少量機會。"

新浪樂居:人們會拿卓越與北方的SOHO中國做對比,你對此什麼評價?

在過去的近一月中,因兇猛拿地動作,深圳本土房企卓越集團一戰成名,躍升至全國地產媒體頭號話題公司。7月26日,卓越以123.7億元出價,競得前海區域第一批出讓的兩幅商業地塊,剔除政府回購面積外,2萬元/平米的樓面價為前海後續土地出讓奠定價格基準,亦驚呆瞭所有的競拍"小夥伴";7月17日,卓越涉入長沙第五起土地網上競買烏龍事件(詳見:長沙土地出讓再烏龍),至今無定論。

卓越集團自稱是內資未上市房企中最後一條大魚。2009年10月,卓越在香港聯交所的IPO最後一公裡處,出於無法接受"下限定價",戲劇性地突然宣佈中止上市進程。數天後,恒大地產IPO功成,從此啟動瞭恒大時刻。



新浪樂居:此次競價的方式是一次定輸贏,卓越的報價比萬科、綠地的報價都要高,可謂小個子打敗瞭大個子,你們的報價標準是什麼?

張遠:外資和港資更能受到部分地方政府的歡迎,是因為他們的理念比較先進,經驗也更多。全國第一批標志性建築由他們來做,這也很正常,這也給國內的企業開瞭眼界。但是,現在我們有越來越多的企業有資金有也有設計實力來做,比如綠地在一些城市做的地標性建築,也很好。

其實,前海這兩個地塊,深圳政府方面最開始也是準備給外資企業,最後因為在一些條件上沒有談攏而拿出來給內資房企競爭。對於我們這些民營企業,還是希望政府給出公民待遇,給出平等的競爭機會,能不能贏再說,但是機會一定要給。

新浪樂居:這次在前海拿地,有人質疑說卓越的年銷售額隻有102億元,卻要買120多億的地,這不符合年銷售額30%左右資金來拿地的慣常比例。卓越的真實資金情況如何?

張遠:大傢看到我們的年銷售額是102億,但是並沒有看到,我們自持的物業價值有200多億元,我們在很多城市有不少的自持商場和寫字樓,這些是可以轉換為現金流的。

卓越並不缺錢,我們已經交瞭一半的地價款。到後期,我們的資金壓力就要小得多,因為可以有銀行貸款,建築商墊資等等,當然我們也不排除跟其他企業合作。

對於這則未定爭議地塊,卓越也展示瞭自己的霸氣。張遠對樂居記者稱,希望長沙市國土局公開競爭對手萬科的競買資格,"我們很有可能翻盤。"截止目前,長沙市國土局並未向萬科發出確認通知書。

張遠:有人說我們很瘋狂,我想說的是,深圳是卓越的大本營,如果不拿地的話,我們在深圳的寫字樓就斷供瞭,這也是補倉的需要。另外,卓越在深圳的商用物業上一直都是標桿企業,當然與綠地、華潤、萬科等企業在規模上比起來顯得個子最矮,但是我們在寫字樓市場的經驗並不比他們少。如果這次卓越不拿的話,我想遇到的質疑,比拿瞭要更多。

但是,持有至上理論,從來不是卓越的信條。張遠稱,公司視新鴻基為榜樣,但是不會做的那麼極端。卓越用"貨如輪轉"來定義其未來的運營規劃,將按照8:2的資金配置銷售型物業與持有型物業。事實上,這一策略與正處於擴張周期的卓越比較吻合。

在卓越現有業務中,包括寫字樓在內的商業物業和純住宅比例為6:4。"相比住宅產品,寫字樓產品功能單一,能為企業快速帶來現金流。"在專訪中,張遠稱,寫字樓產品在資金的運用上比住宅產品自由度更高,開發商可以自行決定租售。



張遠:在商業物業領域,大傢都說"南卓越,北SOHO中國"。但是跟潘石屹不一樣,潘石屹去年從散售轉型到自持,但是我們現在是要從自持轉型到散售。具體到單個項目可能會不一樣,如果租出去更劃算,我們會租,如果賣出去更劃算,那就應該賣掉,這是商業行為的自然選擇。當然,我們會有個整體戰略,整體上按照8:2的資金配置銷售型物業與持有型物業。

在寫字樓行業,盛傳有"南卓越,北SOHO"之說。但是同SOHO中國從散售轉型至持有不同的是,卓越一直保持瞭對寫字樓的高自持比率,旗下商用物業的自持資產達到200億元,這些可以隨時釋放以解決公司的資金問題,"自持物業給瞭開發商更多的權衡空間,在需要加速資金的周轉率的情況下,我們會拿出來散售。"

張遠:2009年我們上市不是失敗,而是老板主動放棄的。當時前期的工作都做完瞭,認籌量已經超過發行量,完全能夠正常發行,但是老板覺得賣便宜瞭,所以在掛牌前三天決定不上市。如果我們當時不放棄,比恒大地產掛牌還早三天。

為什麼要撤?原因很簡單,卓越並不缺錢,當我們從間接融資渠道上獲取資金的成本比在資本市場上獲取資金的成本更大時,為什麼我們還要上市?卓越在財務上也一直保持穩健的作風,不會跟其他企業一樣去簽對賭協議,所以沒到必須要上市的地步。

其實上不上市,本質上是資金渠道來源問題。卓越的其他渠道一直是暢通的,比如我們項目都是比較優質的項目,很少有做砸的經歷,也就是說這些都是銀行的優質貸款對象,很容易獲得銀行貸款。還有我們的公司債渠道也是通的,我們隨時可以在境外發債。我們自持的商場,也可以打包發行REITs,還有我們和華潤信托也發行過信托產品。可以毫不客氣的說,卓越是內資房地產最後一條大魚。

新浪樂居深度報道記者@滕敏@張傑/文

用瞭別人的錢總是要還的,我們的理念是,自己的錢能夠抗住的時候,最好別用別人的錢。賭博的心太大不是一件好事,比如要是2009年恒大沒上市成功,可能就完蛋瞭。

圖為卓越集團執行總裁張遠

而據樂居記者從長沙業內獲知,湖南省政府高層對連續五宗土地網拍出現問題,非常生氣,已經向長沙市政府有關高層領導施加瞭壓力,要求盡快解決問題。此類網拍烏龍事件如何發酵,尚未可知。

以規模論,剛進百億俱樂部的卓越當屬房企二線陣營末位,但是,在更細分的深圳甲級寫字樓領域,卓越早已稱王多年,號稱"寫字樓專傢"。

專訪中張遠透露,拿地後已經接到企業關於做定制產品的需求,"周邊的公寓產品現在已經賣到瞭4.5萬元/平米,我們在福田的寫字樓已經賣到瞭7萬元/平米,而我們這塊地加上建安成本也隻有3.5萬元/平方米,房屋土地二胎借款利潤怎麼可能低?"

新浪樂居:最後,關於前段時間長沙地塊烏龍事件,你們已經向地方政府進行瞭投訴,但是結果預期樂觀麼?

張遠:現在長沙市政府那邊還沒有任何進展,長沙的網掛系統出瞭這麼多的事情,為什麼相關部門都不反思和改進?聽說長沙政府高層對這件事情的爭論還是比較激烈的。由於政府部門的不推進,現在萬科也不敢有任何工程上的推進,因為一旦最後結果有變化,萬科是要受損失的。

7月22號,我們就向長沙市國土局提交瞭信息公開申請書,提出瞭三點主張,希望長沙市國土局對外界說明白。首先,我們的對傢萬科的競買資格情況,他們是否按照正常的規則參與拍賣,是否辦理瞭數字證書,是否在規定的時間內繳納保證金,這些詳細的信息需要長沙市國土局對外公佈,如果他們在資格上有瑕疵,我們就很有可能翻盤,這塊地就要重新給卓越。

內容來自sina新聞

第三,這塊地曾經終止拍賣,發佈終止公告的主體是長沙市土地信息中心,建融屏東麟洛建融後發佈恢復拍賣公告的主體是長沙市國土資源交易中心,這兩個單位主體為什麼不一樣?

但是直到現在,我們還沒收到長沙市國土局的任何答復。如果一直沒有答復的話,接下來我們不排除提請行政訴訟的可能性。

樂居深度報道匯總》》

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-12/09042329962.shtml

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