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  杭州風向標

  隨著恐慌情緒的蔓延,廣州、深圳降價的消息也開始見諸報端。但據記者瞭解,目前僅是開發商推出的讓利促銷活動,暫時還沒有明確打出降價的旗號。如廣州時代花生推出8.8折優惠活動,據該盤銷售人員介紹,實際上並沒有降價,2月比1月還小幅漲瞭1個點。

  現在可以確定的是,樓市恐慌情緒已開始蔓延。

  那麼,降價潮會不會蔓延至一線城市?

  "經濟形2胎房貸銀行利率任何問題免費諮詢勢越不好,對房地產業越是依賴,拋棄房地產業,金融業要先死掉。"北京師范大學教授董藩這番論述的結果是,全國性房價大跌更不可能。任志強稱,2014年是房價漲幅增速下降而不是房價降。

  而"空城"、"鬼城"已成為多個三四線城市的代名詞,由於房地產過度開發,降價促銷城市不斷增加。據統計,今年1月,全國100個典型城市中有37個城市的房價環比下跌。而在房價下跌的城市中,有34個是三四線城市。

樓盤降價潮蔓延房貸明穩實緊狼終究會來

  "太多不動產在銀行抵押,你想拋棄房地產,能行嗎?"上述央企高管稱,大量的資金在房地產行業積聚,一個原因是超發的貨幣沒處去,房地產作為貨幣的蓄水池,可以避免消費品價格大漲。

  山雨欲來。人民幣出現罕見的急速下跌,資本流出跡象明顯;香港樓盤降價30%,李嘉誠甩盤,王石提醒"小心樓市",再加上樓市已連續上漲十多年,長期累積的泡沫終有破的那一天,會是2014年嗎?這會是房地產商的逃命年嗎?

  楊紅旭稱,外界對樓市判斷有些悲觀過度,但2014年市場降溫是肯定的。

  杭州德信地產營銷部和杭州工商信托雙方都告訴記者,並不存在信托產品提前清算的可能,而該盤的銀行貸款也已還清,德信資金並沒有問題。

  "目前杭州真正降價的就這兩個樓盤。"上述降價房企內部人士告訴記者,北海公園由於前期定價過低遭哄搶,後期漲價過高後遇冷,降價屬於價格的自我糾偏,而且隻剩尾盤。

  "不過市場都是聯動的,杭州降價,肯定會影響到一線城市購房者的心理,加重觀望情緒。"房子從來都是買漲不買跌,深圳一位開發商直言,一旦購房者止步,市場供給量再少也沒人買。

  不僅是杭州,2月21日開盤的江蘇常州"雅居樂星河灣[最新消息價格戶型點評]"開始"六折甩賣";湖南長沙"藍光COCO蜜城"元宵節後直降2000元,引發業主打砸售樓處維權。據長沙房地產人士稱,目前長沙僅該盤降價,與開發商自身資金鏈緊張有關,其它尚無跟進動作。此外,河北秦皇島"珠江道12號"早在1月29日,就在網上宣傳"高層現房,購房6折優惠"。

內容來自sina新聞

  "去年11月份這一片區就有很多樓盤在暗降。"章惠芳表示,由於土地供應量大,未來新房銷售壓力大,所房屋2胎貸以很多樓盤年初就在醞釀通過降價來加快銷售。

  各說各的道理,但不可否認,依然看多樓市的前提已發生瞭根本性轉變:不會再有四萬億瞭,新政府執政理念變瞭,美國QE也在退出瞭。經濟規律遲早會發威的,狼終究會來的。

  這一次是杭州。

  資金鏈會斷嗎?

  不過,針對市場唱衰言論,華遠地產[簡介最新動態]董事長任志強再次在微博上連發五條信息炮轟:"且不說去年到位資金八萬多億隻完成投資六萬多億,手中尚有餘錢。僅一月購地的成倍支出和天價,也證明尚不存在行業缺錢。"

  杭州雙贏置業總經理章惠芳在接受記者采訪時稱,降價主要是在杭州的城東片區,而這一片區恰好是土地供應的大戶。

  "房地產肯定有泡沫,但啥時候崩盤,誰也預見不準,否則美國就不會發生次貸危機瞭。"一位證券機構人士說。

  深圳一位央企高管告訴記者,今年以來銀行確實沒有放出開發貸,但去年公司銷售業績不錯,現在資金還是很充裕,目前還看不到降價會馬上蔓延到一線城市的跡象。

  春節一過,浙江杭州城北的德信·北海公園[最新消息價格戶型點評]宣佈,新房將以1.58萬元/平方米的價格銷售,與降價前1.9萬元/平方米的均價相比,該項目均價下降瞭3200元。隨即,離該盤不遠的天鴻香榭裡[最新消息價格戶型點評]均價直降3400元。很快,蝴蝶效應顯現,杭州又有8個樓盤做出不同程度的價格調整。

  沒人知道,威脅中國經濟的最後一根稻草,是房地產、影子銀行還是地方債。但影子銀行有太多錢放給瞭房地產,而地方抵押的資產也大多是土地,這三者已經盤根錯節混為一體。

  更令市場恐慌的是,上周末曝出,包括興業銀行在內的部分股份制銀行已於春節前下發通知,要求暫停辦理房地產夾層融資業務和地產供應鏈金融業務,並要求涉房相關貸款確保總量不增加。

  截至2月26日,盡管已有數十傢銀行出面澄清"並未停止房地產相關貸款",依然保持房貸的"穩健";但實際收緊房貸已是不爭事實,地產企業資金今年並不寬裕。長沙一位房企營銷負責人稱:"中小開發商的房貸要3-6個月才能放款,貸款確實很緊。"

  "之所以不放貸,主要還是考慮到風險,樓市降溫,銷量不好,上級行覺得有風險,不批額度,貸款就緊。我個人的房子在去年5月都拋掉瞭。"上述支行行長對記者說,房地產開發貸一般是基準利率上浮40%,加上評估等費用,利率成本在9%-11%,小房企風險大,大房企產出又少,銀行都不想做。

  "去年房價漲得太厲害瞭,積累三年的需求半年的時間就被消耗完,2014年的需求增長有限;另一方面,去年開發商加快瞭開發速度,今年一些商品房供應量較大的區域,去化壓力比較大。"上述房企人士說。

  從三四線城市常州、秦皇島刮起房價下降風,蔓延到二線城市長沙時,堅定看多者還在堅信,北上廣深一線城市不會跟隨。現在,房價水平直逼一線城市,被視作國內樓市的重要風向標之一的杭州也降價瞭,樓市故事又有瞭新劇情。

  值得註意的是,德信一邊將北海公園盡快清盤,一邊在快速拿地。就在降價的同一天,德信在杭州主城區以17.5億元競得城東一地塊,樓面價達到12440元/平米。

  業內人士認為,北上廣深一線城市與杭州市場的供需狀況明顯不同。報告顯示,2014年1月,北上廣深的商品住宅去庫存化周期為7.0、8.9、9.0和10.7,而杭州為13.6。

  某龍頭房企高管對記者表示,目前土地市場太熱,一二線城市地價太貴,導致比較謹慎的房企不敢買地,土地市場降溫對開發商反而有利。

  市場有個邏輯,開發商缺錢後,就會選擇降價。但該高管認為,這並不完全成立,有些資金頂不住的房企可能會降價,但目前開發商還在瘋狂買地,也恰恰說明他們並不缺錢。

  "大房企信用好,貸款規模大,銀行還是會放貸。"上述支行行長也認為,房地產行業會因實力大小而進一步分化,現在銀行不敢貸款給小房企,也是怕它們跑路。在2011年樓市調整時,長沙就有多傢小房企因資金鏈斷裂而"跑路",而隨著地價的狂奔,資金實力不足的小房企逐步被淘汰出局。

  但不能忽視的是,2014年整個房地產行業資金壓力並不小,尤其是在2013年通過信托、基金、債市等渠道融資然後高價拿地的房企,如泰禾[簡介最新動態]、融創等,負債率已超過百分百,一旦房子滯銷,將直接影響公司現金流。

  中信[簡介最新動態]證券數據顯示,2014年集合信托需兌付的本息將近1萬億元,房地產占比27.34%,規模為2479億元。

  逃命年還是"狼來瞭"?

  "雖然嘴上說沒停,實際上跟停瞭差不多,作為國有大銀行,不好意思承認,怕輿論影響太大。"建行一位支行行長對本報記者表示,凡是和房地產相關的上下遊,鋼鐵、建材、水泥等今年基本上都已暫停貸款,開發貸和按揭貸雖說未停,但規模卻不及正常水平的十分之一。

  問題是,在房子脫離瞭實用價值演變成投資產品後,對未來的預期恰恰非常重要;然而,在經歷瞭2011年的樓市假摔後,2014年隻是又一次狼來瞭的聲音並不勢弱。

  溫州、鄂爾多斯樓市崩盤已是老故事。

  國信證券房地產分析師方焱則對記者分析稱,短期調整不可避免,但崩盤不太可能,目前投資還是依賴房地產,地方沒有賣地收入,其它固定資產投資也沒資金,被房地產綁架的經濟,短期內難以改變,松松緊緊已經成為中央調控房地產,延緩房地產泡沫破裂的手段。

  2月26日,銀行停貸消息滿城風雨之際,數十傢銀行集中出面辟謠,但《華夏時報》記者采訪瞭解到的是硬幣的另一面。

  雖然不認同崩盤論,但房企亦為短期的調整而擔憂。近日萬科創始人王石表示,2014年樓市非常不妙。

  "市場看似又在重蹈2011年的調整,市場在暴漲一兩年後,需求逐漸釋放,市場需歇息。"上述龍頭房企高管分析稱,市場短期調整,泡沫還可以延緩得更長,政府也希望以時間換空間,讓房地產軟著陸,這是最理想的狀態。

  上述高管分析認為,目前處於政策的空窗期,有三個方向在今年全國兩會上可以明確,一是穩定為上,房價大漲大跌都不行;二是調控有度,不會全面放開也不會打死,政府手裡的牌太多,若樓市不好,可以放開限購限貸限價,民間資金馬上就會拉動起來;三是以市場調節為導向,政府逐漸退出行政管理。

  即便如此,一個令開發商們憂慮的事實是,杭州高企的庫存,早已令房價搖搖欲墜。業內人士認為,多米諾骨牌一旦被推倒,接下來市場調整不可避免。

  據瞭解,2013年末杭州存量房突破11萬套,約1464萬平方米,同比2012年末存量面積增加41.05%,到2014年的入市供應量還將更大。杭州一傢房企老板告訴記者,其實在春節前房企已經做出瞭預判:今年杭州樓市不會太好。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-02-28/08202626794.shtml
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