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【廣廈會客廳第80期：星沙商圈新機會】

  在養老地產市場，"保險系"正加緊步伐跑馬圈地。目前，泰康人壽、新華保險、平安集團、合眾人壽、中國人保、中國太平、中國人壽等多傢壽險公司紛紛佈局養老地產市場，全面展開養老地產的投資和運營。記者獲得的數據顯示，據不完全統計，今年前五個月，泰康人壽率先在國內推出與養老社區相結合的保險產品銷售已超過千單。

  目前，養老地產逐漸形成如"央企系"、"房企系"、"保險系"等系別，與"房企系"相比，"保險系"由於壽險資金久期長、可實現產品與養老社區的掛鉤以直接滿足客戶的保障要求等原因成為養老地產市場上的一支"生力軍"。

  申銀萬國研究報告分析稱，保險公司投資養老地產是大勢所趨。一方面，中國正在經歷史上速度最快的老齡化進程，發達國傢每千人床位數在60張左右，而中國目前僅有20張，仍有很大投資空間，養老市場規模在萬億級別。

  另一方面，保險公司現有投資渠道收益率低，養老地產的投資期長與保險公司負債的久期契合度高。此外，保監會對險資投資不動產領域的政策也房屋二胎代書任何問題免費諮詢鼓勵其投資於養老產業。

  險企加速佈局

  作為首吃螃蟹者，目前泰康人壽在北京小湯山、上海崇明和海南三亞都在建設高端養老社區，同時計劃將雲南、山東、遼寧等全國20至30個核心大中城市作為二期重點開發的城市。繼泰康人壽之後，多傢險企紛紛進軍這一市場，以期分得一杯羹。

  中國太平選擇"借路"地方政府。繼先後與廣西壯族自治區、成都市和青島市等政府簽署戰略合作協議後，中國太平29日還與山東省政府簽署戰略合作協議，內容涵蓋保險服務、基礎設施債權計劃、區域總部建設等一系列合作。而在戰略協議中，均提到養老社區建設。

  自建養老服務基地、配套綜合服務亦是險企進軍該領域屢見不鮮的方式。作為中國人壽與中冶置業合作開發的首個養老養生基地，國壽(廊坊)生態健康城已在河北廊坊開工，總投資約100億。中國平安的"桐鄉平安養生養老綜合服務社區"也於去年9月正式啟動，投資170億，同時平安還計劃在長三角、珠三角、環渤海、中西部、海南島開發養生養老綜合服務社區。合眾人壽在養老地產領域亦多有斬獲，此前合眾人壽曾投資80億元在蔡甸區打造"合眾健康社區"。之後，合眾人壽在地產領域已投下223.7億元，其中大部分為養老地產。

  不"掛鉤"入住

  在險企大踏步邁進養老地產市場過程中，潛在風險亦不容忽視。在投資端，盈利模式不成熟、配套政策解決方案缺失均為目前"紅火"的養老地產市場所面臨的問題。而目前險企采取的運營模式大致分為投保人入住繳納月租服務費和通過實物租賃的方式實現收益兩種。

  投資成本高、拿地難則是險企在進軍養老地產時首要面臨的問題。此外，養老地產的商業模式也有待研發，目前尚無可供復制的成熟商業模式。申銀萬國研究報告指出，"隻租不售"亦束縛瞭運營的靈活性。

  而在消費端，床位是否充足、是否能夠入住、相關配套措施是否齊全則是核心關註點。今年年初，北京保監局針對泰康人壽與"養老社區"入住掛鉤的保險產品專門發佈瞭消費者風險提示，稱監管部門沒有審批或備案過與"養老社區"入住掛鉤的保險產品，市場上也沒有保險產品明確提供此類延伸服務。

  據一位中型壽險公司人士介紹，泰康人壽發佈的此款產品目前保單保費大概在200萬至300萬，投保人可選擇躉交或者10年期繳的形式，購買該養老計劃的客戶有入住泰康社區的資格，但並非買保險就送入住，入住還需繳納其他費用。

  另據業內一位資深人士分析，目前泰康人壽的模式相對比較成熟，但亦存在風險。如賣出保單超出計劃床位後如何處理，配套設施是代書二胎代償利率多少免費諮詢試算否能夠如期完成等均為潛在風險。







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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-06-03/09453230293.shtml

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