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??3月5日，國務院總理李克強作政府工作報告時提出，“推動大眾創業、萬眾創新”。3月8日，萬科高級副總裁毛大慶宣佈辭職，創辦中國版的“創業辦公社區”。《每日經濟新聞》記者調查發現，對房地產而言，總理政府工作報告中蘊藏著不少商機，而“毛大慶們”正是看準瞭這些機會。本期房產周刊，我們將透過具體案例剝繭抽絲，一一探討政府工作報告中的房地產商機。

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??西部投資

??軌交上的貴陽樓市：價格在漲庫存仍高

??全國兩會期間，李克強總理無論在政府工作報告中，還是在參加各地代表團談話時，都在強調一點：中西部已成為國傢經濟投資的重點，尤其是西部地區，涉及鐵路等重大基建項目。

??貴州，作為一個發展較慢的西部省份，其城鎮化率遠低於全國平均水平。不過，隨著2014年底貴廣高鐵開通及貴陽多條城市軌道交通的建設，在不少媒體眼中，曾有“第二個鄂爾多斯”之稱的貴陽樓市，正在悄然生變，成為因基建投資而快速升溫的典型樣本。

??合富輝煌研報顯示，2014年貴陽新房均價5292元/平方米，同比上漲10.9%。不過，當地一位大型房企營銷中層指出，樓市存量還在高位，去庫存仍是頭等大事。

??基建提高樓盤價值

??兩年前，《每日經濟新聞》記者實地調研瞭貴陽樓市。彼時，當地樓市受到“全國第一大盤”花果園、中天城投“未來方舟”等超級大盤沖擊，庫存壓力巨大。其中僅花果園項目就占瞭全貴陽樓市份額的五成以上。

??業內人士認為，貴陽頻出超級大盤，是當地財政薄弱的無奈選擇，但這在全國省會城市中並不多見。

??貴陽地方財政薄弱也致使其基建難以跟上，比如軌道交通。2012年是國內城市軌道交通“井噴式”獲批的一年，但直到2013年，貴陽才趕上軌道交通的“班車”。

??按照規劃，貴陽軌道交通網由4條線路

??組成，其中1號線連接瞭觀山湖區、老城區及小河片區，相當於拉通瞭貴陽老城至新城，總投資193.7億元，建設工期4年半。

??綠地集團貴陽一位營銷中層人士向《每日經濟新聞》記者表示，“貴陽軌道交通開建以來，沿線樓盤賣得都很不錯，售價也比其他周邊樓盤每平方米高出三五百元。”

??除瞭市內交通改善，去年底，正式運營的貴廣高鐵成為連接貴州到廣東，乃至華南地區的一條大通道。

??在碧桂園貴州區域公關負責人周靈梓看來，廣東雖是經濟發展的前沿地區，但貴州在生態環境和發展後勁上更有優勢，從華南來貴州旅遊度假的人很多。碧桂園的定位就是旅遊度假產品，到廣東推銷“第三居所”概念。

??去年房價上漲一成

??隨著國傢對中西部投資力度的加大，以及貴陽的城市基礎設施大幅提升，當地房價也坐上瞭“高鐵”。

??合富輝煌研報顯示，2014年貴陽新房均價5292元/平方米，同比上漲10.9%。

??周靈梓透露，貴陽花溪碧桂園項目自2013年底開盤以來，占據貴陽七成以上別墅市場，累計銷售回款23億元，主打戶型248~600平方米，銷售均價9000~10000元/平方米，利潤率約10%。他對這一利潤率水平很滿意。《每日經濟新聞》記者註意到，貴陽樓市90%以上屬於外來房企。隨著大盤逐漸消退，像萬科、保利、中鐵、碧桂園、綠地等大品牌房企加速推量，比如一知名房企打出66~87平方米的名校裝修房，以低容積率和高綠化率為營銷賣點，搶盡瞭當地樓市的風頭。

??周靈梓介紹，貴陽大盤項目面對的主要是工薪階層，容積率很高，當地市民其實不太喜歡住這種房子。

??“短平快”運作加速去化

??“我最近調研發現，貴陽樓市至少仍有1200萬平方米存量。”負責代理策劃北大資源·夢想城的傳世（中國）地產顧問有限公司劉永坤向《每日經濟新聞》記者透露，雖然國傢加大瞭基礎設施建設，提升瞭當地樓盤的附加值，但同時驅使當地的房地產供應量迅速增長，加大瞭去化壓力。

??因為沾瞭高鐵的光，位於觀山湖區火車北站正對面的北大資源·夢想城曾令貴陽地產界“眼紅”，但如今他們的日子也不好過。

??劉永坤介紹說，“高鐵開通之前，項目主打高鐵經濟牌，向投資者宣傳項目未來發展潛力等，一直到開通那幾天，售樓部的客流量都很大。隨後，來訪客戶大不如前，以前1個月銷售7000萬~8000萬元，現在隻有2000萬~3000萬元，下降瞭六七成。”

??前述綠地集團貴陽營銷中層人士指出，雖然存量仍在高位運行，但在銷售方面不同樓盤區別較大，位置較偏的樓盤應該快速靈活出貨。

??劉永坤指出，開發商不像以前操作大盤時，先把配套做起來再集中性推盤，當前多數房企拿到預售證後不用多等就開盤，做得多是“短平快”項目，比如推盤100套，隻要成交80套，就已經達到瞭預期效果。

??據合富輝煌預測，2015年貴陽住宅市場供應量不會超過500萬平方米，銷售量不會突破2014年的600萬平方米，下降趨勢明顯。

??西部投資

??增加公共產品有效投資。確保完成“十二五”規劃重點建設任務，啟動實施一批新的重大工程項目。主要是：棚戶區和危房改造、城市地下管網等民生項目，中西部鐵路和公路、內河航道等重大交通項目，水利、高標準農田等農業項目，信息、電力、油氣等重大網絡項目，清潔能源及油氣礦產資源保障項目，傳統產業技術改造等項目，節能環保和生態建設項目。

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??產業地產

??中國制造2025點燃“毛大慶們”的創業夢

??李克強總理在政府工作報告中提出，制造業是我們的優勢產業。要實施“中國制造2025”，堅持創新驅動、智能轉型、強化基礎、綠色發展，加快從制造大國轉向制造強國。“中國制造2025”給近年來逐步升溫的產業地產添瞭一把火。3月8日，萬科高級副總裁毛大慶宣佈離職，他要去創立中國版“創業辦公社區”（WeWork）。

??首都經貿大學城市學院土地資源與房地產管理系主任趙秀池在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，產業地產是新型城鎮化發展的動力，宜居宜業是未來新型城鎮化發展的方向。

??產業地產三大盈利點

??提到產業地產，很多人會想到華夏幸福。按照規劃，華夏幸福將以遍佈各地的產業新城為載體，以產業促進和服務為內核，打造開放式的平臺生態系統，將發展模式由“園區+地產”向以企業服務為核心的平臺生態體系轉變。“我認為住宅產業高峰期已經過去瞭。但是，產業地產還會有很大增長空間。”綠地集團董事長張玉良表示。

??根據綠地公佈的數據，在去年2408億元的預銷售額中，住宅隻占46%；其餘54%來自商辦類產品，增幅達到90%以上。綠地稱，這些商辦類產品並不是傳統意義上的商業地產，而是產業地產。張玉良透露，綠地將和平安、阿裡一同推出一個新的金融產品，服務產業地產的資產證券化。

??不隻是綠地，萬科、雲南城投等大批企業都開始關註產業地產。萬科集團董事會秘書譚華傑介紹，萬科將圍繞物流地產、創業產業園、以運動為主題的度假項目三個方向發展非住業務。

??趙秀池認為，產業地產不乏盈利點，關鍵是要緊緊圍繞制造業及其所大園二胎房貸需的服務做好產業一體化平臺。開發商作為產業地產的運營商，一方面要為制造業提供廠房等生產場所，更重要的是要做好產業的運營服務，整合各方資源，包括上下遊產業鏈的打造、軟硬件環境的建設、融資平臺、資產證券化服務等。

??在中投顧問研究總監郭凡禮看來，產業地產有三大盈利模式：一，土地開發增值，產業地產的拿地成本較低，升值空間較大；二，辦公場地出租或出售；三，後期管理運營，這是產業地產與一般住宅地產差別最明顯的地方，相比一般房地產開發，產業地產的收益期較長，如果運營良好，利潤空間比住宅地產更大。

??深圳市房地產研究中心李宇嘉認為，產業地產投資回收期長，要避免為緩解資金鏈而散售，同時產業地產要將金融支持引進來，使之與進駐企業對接。

??金融服務有重要功能

??張玉良曾介紹，綠地未來將為中小地產商的經營性物業提供經營管理服務，以幫助這些物業提升收益率，進而實現相對較高的市場回報。他預計，未來綠地“地產寶”可以達到8%左右的收益，地產金融業將成為綠地新的增長點。

??上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，產業地產要引進資產證券化模式，首先需要具備產業研究人才和團隊，這顯然高於傳統地產開發的要求。他同時提醒，產業地產本身的盈利機制並不穩定，受到產業發展的影響因素較大，若將此類資產進行打包，相應的風險可能會逐漸放大。

??有觀點指出，產業地產的發展，受整個宏觀經濟周期影響。隨著2015年宏觀經濟持續上行，包括制造業在內的各類產業將面臨一個需求擴大、開工量上升的態勢。實際上，制造業的升級過程，也會加大對一些優質地塊的爭奪，尤其是對一些帶有物流基礎設施的產業用地而言。

??新興產業、創業創新成果的轉化，是產業地產的最後一公裡，產業地產投資也要做好這個公共服務。毛大慶稱，打造中國版WeWork，致力於產業投資孵化。除瞭可以獲得一定租金外，更重要的是把一些最聰明的創業者和創業項目聚合在一起，隨後可以通過入股和天使投資的方式，獲得更多的收益。所以毛大慶說，未來自己是“天使投資人”。

??嚴躍進表示，具備金融功能、且產業用地少的模式，是未來創業型企業比較需要的。而這一模式在推進前期，還是需要地方政府的補貼，而且應該從全國化的范圍來推進，設立各個節點性質的產業地產基地，以方便一些企業在異地辦公和研發的需求。

??產業地產

??推動產業結構邁向中高端。制造業是我們的優勢產業。要實施“中國制造2025”，堅持創新驅動、智能轉型、強化基礎、綠色發展，加快從制造大國轉向制造強國。采取財政貼息、加速折舊等措施，推動傳統產業技術改造。堅持有保有壓，化解過剩產能，支持企業兼並重組，在市場競爭中優勝劣汰。促進工業化和信息化深度融合，開發利用網絡化、數字化、智能化等技術，著力在一些關鍵領域搶占先機、取得突破。

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??旅遊、養老

??旅遊地產與養老地產前景很美分羹不易

??李克強總理政府工作報告中明確提出，要大力發展旅遊、健康、養老等生活和生產服務業。

??復星集團CEO梁信軍預測，隨著我國中等收入人群迅速崛起，包括旅遊在內的體驗式消費將擁有巨大的發展空間，我國人口老齡化也會衍生出需求龐大的大健康市場。《每日經濟新聞》記者註意到，萬科、保利、雅居樂等大型房企已經在旅遊地產與養老地產領域積極拓展，試圖在住宅市場之外探索新的增長點。

??蛋糕看上去很美，但真正能從中分一杯羹的企業屈指可數。實際上，目前旅遊地產正面臨供過於求的困境，養老地產則仍在苦苦尋找盈利模式。

??旅遊地產：要先建配套

??談到旅遊地產，不得不提到雅居樂清水灣。這個位於海南陵水縣的超級大盤項目，截至2014年底已經為公司帶來逾450億元的收入。然而，即便是這個被譽為國內最成功的旅遊地產項目，也在去年一度選擇五折清貨，這從側面印證瞭國內旅遊地產面臨的困境。

??即便擁有國內最成功的旅遊地產項目，雅居樂清水灣所在的海南省陵水縣旅遊產業並未獲得預期中的發展，記者2014年11月在現場調查發現，區域內大部分五星級酒店的年均入住率不到30%，閑置商鋪隨處可見，基礎配套也較為落後。當時陵水縣官方人士透露，該縣人均旅遊消費僅176元，遠低於全國730多元的平均水平。

??受近年住宅調控的影響，大量房企紮堆進入旅遊地產領域。克而瑞統計發現，截至2009年底，國內旅遊地產項目共計926個，但到瞭2013年底，該數據已經刷新至5299個。

??然而，與旅遊地產出現井噴式增長相對應的是，項目銷售明顯降溫。最典型的是旅遊地產重鎮海南省，該省2014年商品房全年成交64577套，成交面積592.38萬平方米，同比均下降逾兩成，明顯供過於求。

??廣州中旗地產董事長陳仁科向《每日經濟新聞》記者表示，絕大部分地產商抱著住宅開發的經驗做旅遊地產，而忽略瞭旅遊地產的核心價值——旅遊度假功能的開發，這是造成旅遊地產急速降溫的主要原因。

??“真正意義上的旅遊地產應該擁有稀缺的自然資源，但這些資源早已經被瓜分殆盡”，陳仁科表示，目前大多數旅遊地產項目在自然資源上並無優勢，開發商隻是以“旅遊”的名義賣住宅，更註重建房子而非旅遊配套，加上地方政府缺乏規劃引導，導致房子建起來後旅遊產業跟不上。

土建融新竹橫山土建融??養老地產：核心是服務

??隨著老齡化社會的來臨，“銀發經濟”將催生蓬勃的市場需求。據中國社科院老年研究所測算，目前中國養老市場的商機約4萬億元，到2030年有望增加至13萬億元。

??對於地產商而言，養老地產無疑蘊藏著巨大的商機，包括萬科、保利、越秀地產等房企早已展開積極佈局。但在花樣年董事局主席潘軍看來，國內多數養老地產項目都是以養老為“噱頭”賣地產，並沒有真正滿足老齡人的養老需求。

??位於杭州良渚文化村的萬科隨園嘉樹可謂是經典案例。據媒體報道，作為萬科集團在高端養老地產領域的試點，該項目於2013年8月首度發售即售罄。但與萬科設想不同的是，40歲左右的“少壯派”成為項目的主要消費人群。

??在潘軍看來，造成上述現象的根本原因，是國內的老齡人更喜歡與年輕一輩住得更近，養老地產的未來必然是以居傢養老為主，即為現有的住宅提供適老化改造以及養老服務的輕資產模式，而非新建更多的地產項目造成重復建設。“由於我國老齡化人口的人均消費較低，根本無力購買昂貴的養老地產項目，這意味著房企應該通過服務而非地產實現盈利”，在新城控股高級副總裁歐陽捷認為。

??在他看來，要推動養老地產的發展，一方面，房企應加速轉型的步伐，通過合作嫁接健康醫療服務資源，以社區為基點為客戶提供養老服務；另一方面，政府也應該對我國的養老產業發展制定詳細發展規劃及行業標準，並在產業發展初期在用地、審批、稅費等領域給予企業支持，鼓勵更多大型房企進入，以便推動產業良性發展。

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??城鎮規劃

??送“城市客廳”下鄉能否撬動六億人的市場

??每年春節期間都有一些節目賺人熱淚。去年春晚的《時間去哪兒瞭》，今年元宵晚會的《其實你不懂我的心》，都呼喚著在外打工的子女回傢的心。

??當李克強總理在2015年政府工作報告中提出，提升地級市、縣城和中心鎮產業和人口承載能力，方便農民就近城鎮化，並對包括農村公路等基礎設施予以解決，增加促進農民收入，提升基層醫療服務等內容後，人們看到瞭希望。

??但是，《每日經濟新聞》記者調查發現，如果僅解決醫療、電力、飲用水等基礎設施，恐怕還難以讓人們安心在自己傢門口就近城鎮化，他們還希望能得到更多的公共服務、就業機會和商業服務，這也許會成為開發商的商機。

??小城鎮：商業地產新契機？

??“現代商業在電子商務帶動下，已經全面進入小城市小城鎮，形成瞭新的商業網點和佈局……生活在小城鎮的居民需要大品牌，需要小吃店也需要咖啡廳，需要線下做買賣，也需要線上談生意。建立一個集購物、休閑、娛樂、社交、文化教育為一體的城鎮生活服務平臺，很有必要……關系到房地產業新的發展。”在年前的一場論壇上，原建設部副部長劉志峰提出，在小城鎮發展商業，可能是商業地產開發的一個新出路。

??此前，嘉凱城就在浙江店口試水開發瞭名為“城市客廳”的城鎮商業業態，提供集購物、休閑、娛樂、社交、文化教育為一體的城鎮生活服務平臺，在營業首周獲得瞭1500萬元的營業額。而整個項目的總投資不過5億元。

??據國傢統計局的統計，截至2013年末，我國農村人口仍然有6.3億，是一個很大的市場。包括淘寶、京東在內的電商都已經進入農村市場，並取得瞭不錯的業績。

??和淘寶、京東不同，嘉凱城的“城市客廳”不僅提供商業服務的生活平臺，還提供車輛交管、水電、教育培訓等公共服務。嘉凱城方面坦言，部分省市目前的城鎮公共服務設施尚不齊全，迫切希望商業地產開發商能配套開發上述設施，供公共服務機構使用。

??東興證券發表研報稱，每個“城市客廳”1/3左右建面作為政府政務和公共服務配套；融資方面，公司擬與中再資產管理設立城鎮化發展基金，這一模式類似於公用事業領域的PPP模式，既有利於地方政府降低債務，同時又能向地方民眾提供高品質的公共服務。而對於公司而言，引入大量資金的同時，也可以為商業地產帶來豐富客流，實現多方共贏。

??盈利前景：要看城鎮化水平

??盡管政府工作報告提出的就近城鎮化為商業地產開發拓展瞭新空間，但對開發商而言，能否大規模在中小城鎮發展類似嘉凱城“城市客廳”的城鎮商業，還有一個先決條件：就是當地城鎮經濟發展良好，居民收入和大城市差距不太大。

??據2014年7月《農民日報》報道，諸暨店口鎮已經構築瞭銅加工、汽配、管業、制冷四大產業集群，2013年，全鎮工業總產值801.6萬元，農民人均純收入37763元，這樣的數據，恐怕讓中西部縣級市都望塵莫及。而浙江2014年城鎮人口的人均可支配收入為40393元，是全國平均水平的1.62倍。

??但是，類似店口鎮這樣農業人口收入和一二線城市人均收入差別不大的城鎮，在全國范圍內還不夠多。

??住建部村鎮司司長趙暉日前曾表示，我國城鎮人口當中，就是城市和鎮的人口當中，居住在鎮的人口比例隻有20%左右，像德國等國傢大部分人是住在鎮裡的。我國這個比例最近在逐年下降，與2000年比，小鎮人口的比例從原來的26%，下降到2014年的20%。

??跟城市相比，小城鎮的城鎮化質量很差，公共服務商業服務很差，現代化水平與城市差距很大。

??除瞭公共服務的因素外，一些專傢還認為，很多地方的產業經濟沒有得到充分發展，導致不少農民必須到大城市就業，因此無法就近找到工作也是問題。

??除此以外，趙暉還表示，在小城鎮絕大部分的地都是集體建設用地，集體建設用地不可流轉，所以要培育城鎮的內生機制，核心是土地。

??雖然政府工作報告已涉及農村集體經營性建設用地入市的內容，北京等地也已進行瞭試點，但短期內不太可能大面積推廣。

??嘉凱城方面也介紹說，目前公司洽談的城鎮商業項目，主要是國有建設用地，不會涉及農村建設用地領域。至於產業經濟方面的問題，目前嘉凱城也隻是選擇那些人均收入比較高的千強鎮，而不會涉及千強鎮以外的領域。

??從嘉凱城的經驗看，開發商在就近城鎮化方面的商業機會，更多還是在經濟實力較強的長三角、珠三角城鎮。

??城鎮規劃

??制定實施城市群規劃，有序推進基礎設施和基本公共服務同城化。完善設市標準，實行特大鎮擴權增能試點，控制超大城市人口規模，提升地級市、縣城和中心鎮產業和人口承載能力，方便農民就近城鎮化。

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??戶籍制度

??戶籍制度改革來瞭哪些中小城市更有機會

??在今年的政府工作報告中，李克強總理“抓緊實施戶籍制度改革，落實放寬戶口遷移政策”、“制定實施城市群規劃，有序推進基礎設施和基本公共服務同城化”、“控制超大城市人口規模”等言論，備受開發商關註。

??如果按照城市群規劃，實現基礎設施和公共服務同城化，未來可能會有更多一線城市的購房者前往中小城市置業。如同河北的燕郊、江蘇的昆山、浙江的嘉興對北京或上海外來人口的分流。“但要想在短期內改變人口集中湧入一二線城市的情況非常困難，戶籍制度改革很難一蹴而就。”中國房地產業協會研究中心總監回建強直言，由於中小城市短期無法集聚大量資源，難以和大城市相提並論，因此三四線城市的購房需求的培育仍然需要一些時間。

??配套也要跟進

??李克強總理在政府工作報告中提到“要完善設市標準，實行特大鎮擴權增能試點，控制超大城市人口規模，提升地級市、縣城和中心鎮產業和人口承載能力，方便農民就近城鎮化。”

??城鎮規劃水平的提高，將決定未來的人口流向，這也將在很大程度上影響未來樓市的發展方向。

??由於我國目前現行的戶籍制度附著瞭較多的利益，跟社會保障、公共服務等緊密相連，不同區域和省份之間差別巨大。由於住房和戶籍之間存在密切的聯系，伴隨房地產發展而來的各項社會問題與日俱增。隨著戶籍制度改革的推進，如果在中小城市享受和大城市同等的公共服務，那麼三四線城市的房地產市場就會蘊藏巨大的需求。

??不過，目前的戶籍制度改革尚未在我國大規模推廣，僅在部分區域的部分城市進行瞭試點，從目前的市場情況來看，中小城市從中受益的難度仍然較大。

??新城控股高級副總裁歐陽捷認為，目前中小城市的購房需求主要來自兩個方面：一方面是無法承受大城市房價的人選擇回鄉置業；另一方面是小孩的教育需求和老人的養老需求。但是要想靠這兩個因素拉動中小城市的購房需求，目前看來難度較大。“盡管戶籍制度改革可以加快人口導入，但是就業、醫療、教育等配套需求如果沒有及時跟進的話，單純的中小城市開放落戶限制的影響非常有限。”

??歐陽捷表示，僅靠戶籍制度的改革還無法真正推動中小城市的發展，隻有社會福利政策、產業支撐、學校和醫院等基礎設施全部到位後，才能幫助中小城市留住人，才能將潛在需求轉變為真實需求。三四線城市未來有成長空間，但是目前存量規模仍然太大，利好消息隻能起到促進去化的作用，對於開發商而言，短期內並沒有太多機會。

??需與大城市為鄰

??政府工作報告中還提到瞭要制定實施城市群規劃，有序推進基礎設施和基本公共服務同城化。“社保同城化”是城市群建設的重要內容之一，目前已有多地實現瞭社保同城化或者正在努力推進同城化。

??實際上，“同城化”早已頻頻見諸報端，“京津冀一體化”早已是時下的熱門詞匯，北部灣經濟區的南寧、北海、欽州、防城港四個城市去年已經實現瞭社保同城化，而在推進或者醞釀同城化的還有廈漳泉、寧鎮揚、成德綿、長株潭、武漢城市圈等多個區域經濟體。

??從這些樣本來看，“同城化”一般由一個中心城市和多個節點城市構成。這也就意味著，大城市周邊的中小城市會有比較多的機會。因為率先改善的交通設施和產業基礎，對於外來人口的吸引力將會增強，房價較區域中心城市相對低廉，這些中小城市可以直接獲得來自大城市的“溢出效應”。

??以毗鄰上海的浙江嘉興為例，由於2008年開始上海的醫保可以在嘉興直接使用，對當地養老地產等在內的房地產項目銷售有所帶動。

??綜合嘉興市統計調查大隊和嘉興房產超市網數據，2009年嘉興普通住宅成交套數超過瞭兩萬套，2010年有所回落，2011年嘉興樓市在號稱“史上最嚴厲的政策”影響下跌入谷底，成交套數僅為9275套，但是隨後三年樓市再度升溫，分別達到瞭14521套、17305套和15065套。與此同時，嘉興的常住人口也從2009年的431.2萬人增加到瞭2013年的455.8萬人，城鎮居民人均居住面積五年內約增加瞭10%。

??盡管嘉興樓市的銷售數據與中國樓市的總體走勢相近，但是平穩的人口增長和較快的去化速度，已經證明瞭一線城市周邊中小城市的吸引力。

??恒大嘉興項目一名內部人士告訴《每日經濟新聞》記者，“恒大綠洲”去年1月份交房以來，去化已經超過90%，其中的確有不少來自上海的購房者。而江蘇昆山，由於地鐵可以直達上海，也成為不少購房者的選擇。

??據瞭解，中南建設此前在湖北潛江、遼寧營口等中小城市去化情況不佳，但是一名內部人士告訴記者，經過戰略調整，公司重心更側重蘇州、南京等節點城市，因此取得瞭比較好的業績。

??億翰智庫上市房企研究中心副主任張化東認為，一般的三四線城市現在機會很少，但是部分緊靠大城市的中小城市情況則相對好一些，因為更多的承接瞭一線城市的產業轉移和人口導入。

??戶籍制度

??抓緊實施戶籍制度改革，落實放寬戶口遷移政策。對已在城鎮就業和居住但尚未落戶的外來人口，以居住證為載體提供相應基本公共服務，取消居住證收費。

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??誰能分食110萬套棚改房市場“蛋糕”

??按照李克強總理政府工作報告的內容，今年保障性安居工程新安排740萬套，其中棚戶區改造將達到580萬套，增加110萬套，把城市危房改造納入棚改政策范圍。政府工作報告還提及，住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼並舉，把一些存量房轉為公租房和安置房。這與去年11月住建部發文鼓勵地方政府回購商品房的政策一脈相承。

??四川大學不動產市場研究所所長吳豐向《每日經濟新聞》記者表示，加快棚改步伐與降低保障房門檻，本質上會增加安置房需求，未來新獲批的單純保障房建設用地會減少，要麼采取房企配建形式，要麼采取回購商品房。在吳豐看來，房企參與棚改業務，隻是其商業驅動戰略的一部分。

??消化部分商品房庫存

??西部某省住建廳住房保障處負責人透露，以前地方更多是給予實物保障，而現在更多強調貨幣補貼。在他看來，貨幣補貼措施可增加受保障人群對市場存量房的吸納度。

??在保障房開發上，由於區位較偏、配套不齊或門檻較高等原因，近年來屢屢被曝出空置等問題。有業內人士猜測，為什麼不可以進一步降低保障房申請門檻？如此一來，消費者可以更多通過保障房解決居住需求，而不用再進入新房交易和租賃市場。

??那麼，“棚改”到底該怎麼走？會不會與回購商品房產生抵消效應？

??吳豐解釋說，“棚改”本質上會增加市場的購房需求，原來棚戶區非常擁擠，現在改造成大型舒適社區，居住密度降低瞭，除瞭回遷安置一部分居民之外，另有一部分拿著補貼金會選擇到其他區域購房，或參與政府回購的商品房。此外，單純的保障房建設用地的供應已經越來越少瞭，較多的是房企配建模式。

??今年3月初，成都青羊區大安路一號地塊近29畝的棚改土地首拍失利，該地塊被業內稱為成都市一環“寶地”。業內知情者透露，流拍原因主要是該地塊返遷安置條款較為嚴苛，沒達到房企的預期。

??賺錢難制約棚改力度

??中國城市產業發展聯盟主席陳寶存向《每日經濟新聞》記者表示，“地方政府的保障房都是開發商在商品房小區裡配建，有的可能是區域配建，地方政府並沒有出資。”

??對於棚改地塊的房企配建模式，房企在拿地時已確定要配建的比例，配建部分要按期、無償交給地方政府，配建支出也需要商品房部分的銷售補貼。

??記者註意到，目前各地“棚改”或“舊改”中，主要以各地所屬的城投類公司為主，比如渝開發；或與地方政府關系較為密切、在一二級聯動開發上有豐富經驗的房企，比如美好集團（名流置業）。

??“前期土地整理涉及拆遷、資金等很多問題，因為不怎麼賺錢，所以制約瞭‘棚改’的開發力度。”全國房地產經理人聯盟四川分盟秘書長何良栩表示，很多開發商不想做這一塊業務。

??據《中國建設報》報道，根據2014年6月國傢開發銀行《關於進一步加強統籌協調好棚戶區改造貸款資金的通知》，回購商品房作棚改安置房的總投資可達到40%，此前這一比例僅20%。而住建部提出2015年棚戶區改造資金將不低於5000億元，按40%的貨幣補償計算，今年將有近2000億資金用於回購商品房，形成近100多萬套商品房需求。以60平方米/套計算，回購100萬套也隻有6000萬平方米，占6億平方米庫存的10%。

??在陳寶存看來，地方政府沒有回購商品房的能力，並無實際意義。何良栩亦認為，商品房的成本已偏高，開發商不可能以低於成本的價格把項目賣給地方政府。

??對於商品房的回購和棚改，吳豐表示，房企參與棚改業務，隻是其商業驅動戰略中的一部分。

新聞來源http://gz.house.s建融台北中山建融ina.com.cn/2015-03-15/16015982782520415273096.shtml

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